Новостройки-2019: основные тренды, о которых должен знать покупатель

Эксперты считают, что пе¬реход строительной отрасли на использование эскроу-сче¬тов и банковского проектного финансирования пойдет на пользу покупателям жилья. Фото: Игнатьев Роман.

Покупать пока по-старому

С 1 июля 2019 года долевое строительство исчезнет: регистрация договоров долевого участия по всей России прекратится. Единственное - начатые дома застройщики смогут достроить по старым правилам.

- Но не все, а только те объекты, уровень строительной готовности которых не менее 30 процентов, а количество заключенных договоров долевого участия - не менее 10 процентов, - говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. - Такие критерии в начале марта озвучил Минстрой. То есть процесс покупки квартиры для дольщика не изменится.

Учитывая, что в прошлом году застройщики массово выводили на рынок новые проекты и многие из них уже соответствуют озвученным Минстроем критериям, некоторое время для покупателей новостроек ничего не изменится.

Новая схема

А вот в домах, которые только-только начали строиться или в ближайшее время выйдут в продажу, схема расчетов поменяется. В первую очередь для застройщиков.

- После последних поправок в 214-й Федеральный закон застройщикам придется получить проектное финансирование банков по таким объектам, - говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов. - Теперь это единственный источник денег для компании в момент строительства, так как деньги дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию использовать не представляется возможным. Получается, что, не имея на руках решения банковского кредитного комитета, начинать стройку нельзя.

Для покупателей и в этом случае ничего особенного не произойдет. Разве только при оформлении ипотеки, кроме ипотечного договора, придется заключить договор на открытие эскроу-счета.

- При этом ипотека и эскроу-счет могут быть в разных банках, - добавляет Артем Кириллов. - Эскроу-счет открывается в уполномоченном банке, где застройщик открыл спецсчет и получил проектное финансирование, а ипотека открывается в том банке, где дольщику согласовали кредит. Кроме этого, поменяется и процедура расторжения договора с застройщиком, а значит, путь для покупателя становится длиннее.

Цены вырастут

Весь прошлый год цены в новостройках росли, и эта тенденция сохранилась в первые месяцы 2019-го. Только за февраль средняя цена предложения в классе массмаркет увеличилась на 1,54 процента - 1667 рублей за квадратный метр. Скорее всего, жилье продолжит дорожать и после июля.

- Новая схема работы ведет к увеличению издержек застройщиков, им придется оплачивать большую сумму кредитов, и это предпосылка к росту цен, - говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина. - Но это, конечно, не будет моментальный скачок утром 1 июля - цены повышаются постепенно. А какова будет стоимость квадратного метра в объектах, которые будут выходить на рынок после 1 июля, сегодня предсказать не может никто.

Надежность повысится

Эксперты считают, что переход строительной отрасли на использование эскроу-счетов и банковского проектного финансирования пойдет на пользу покупателям жилья.

- Изменения в Законе о долевом строительстве дополнительно увеличат надежность и прозрачность сделки, хотя, конечно, окажут влияние на цены. Поэтому, если найден подходящий вариант и имеется возможность, покупку квартиры лучше не откладывать. Тем более что сейчас для этого благоприятный момент, - считает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. - На рынке представлен большой выбор предложений в разных районах города. Ипотечные ставки несколько выросли с сентября, но они по-прежнему существенно ниже, чем в предыдущие годы.

С коллегой соглашается Артем Кириллов: эскроу-счета в первую очередь предназначены для обеспечения безопасности и защиты интересов покупателей жилья. Застройщик сможет получить деньги дольщика только после выполнения условий: ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации собственности на квартиру у покупателя.

- Получается, даже при неблагоприятном исходе строительства средства покупателя будут в сохранности в уполномоченном банке, где застройщик открыл свой специальный счет, - объясняет Артем Кириллов. - То есть даже при банкротстве такой компании остается возможность достроить жилой дом.

Но покупателю в любом случае нужно смотреть на историю, опыт и репутацию компании, а также на разрешительную документацию и темпы работ на стройке.

- Менее надежным и основательным компаниям банки могут не выдать кредиты, а значит, у них есть риск остановки даже тех проектов, которые уже запущены, - говорит Вера Сережина. - Без проектного финансирования у застройщика остается только один вариант - строить на собственные деньги и потом быстро продавать.

Кроме того, переход на новые правила игры поможет очистить рынок новостроек от неблагонадежных застройщиков. Только серьезные и крупные компании, способные выполнять свои обязательства, смогут продолжать работу.

- Скорее всего, с рынка уйдут небольшие компании, которые менее устойчивы, не имеют финансовой «подушки безопасности» и не способны быстро адаптироваться к меняющимся условиям работы, - добавляет Ян Фельдман. - ГК «Ленстройтрест» готова к изменениям правил игры в отрасли, поскольку компания предлагает качественный продукт, который всегда будет востребован покупателями. Мы реализуем проекты с продуманной концепцией и комфортной жилой средой, которая соответствует разработанной нами градостроительной философии «ЖИВИ». Нам важно, что и как мы делаем, поэтому на первое место выходит качество, а не количество.

НА ЗАМЕТКУ

Практические советы покупателю

Ян ФЕЛЬДМАН:

- Из-за нововведений в законодательстве и инфляции цены на жилье будут расти. Для принятия решения о покупке важно четко оценить свои финансовые возможности. Если денег для приобретения квартиры в ипотеку или без нее достаточно, а параметры квартиры, срок ее сдачи и надежность застройщика вас полностью устраивают, стоит покупать недвижимость сейчас.

Артем КИРИЛЛОВ:

- Тем, кто планирует покупать квартиру в 2019-м, следует учесть, что во второй половине 2019 года мы все ожидаем рост цен на первичном рынке до 20 процентов и, как следствие, увеличение цен на вторичном рынке, который начнет пользоваться большим предпочтением. Отсюда следует, что квартиру лучше покупать сейчас и не ждать роста цен.

Вера СЕРЕЖИНА:

- Приобретая жилье на первичном рынке, следует помнить, что покупка квартиры в готовом проекте - это уже достаточно ограниченный выбор планировок. Большинство покупок все-таки совершается на этапе строительства, за год-два до окончания проекта. Значит, если квартира будет нужна, условно говоря, через два года, покупать ее надо уже сейчас. Тем более что именно сейчас на рынке хороший выбор разных проектов, ведь в 2018-м застройщики постарались начать как можно больше строек по старым правилам. А в будущем, уже в 2019-2020 годах, есть вероятность, что количество новых проектов, выходящих на рынок, станет меньше.

Юлия РУЖИЦКАЯ:

- Сегодня у покупателя есть все шансы приобрести подходящую квартиру, не откладывая надолго долгожданную покупку. Выбор новостроек в Петербурге сейчас большой, условия ипотеки остаются достаточно комфортными. К тому же многие застройщики предлагают дополнительные скидки, программы, которые позволяют сэкономить. Например, «Главстрой Санкт-Петербург» расширяет предложение беспроцентной рассрочки, увеличив ее срок до ввода дома в эксплуатацию. В отдельных случаях рассрочка без переплат может быть предоставлена почти на два года.

*Реклама