Вложения в недвижимость: не заработать, а сохранить

Недвижимость всегда считалась самым надежным способом если не приумножить, то сохранить деньги и защитить их от инфляции. Фото: Роман Игнатьев.

С начала года стоимость квадратного метра жилья в Петербурге и окрестностях выросла на 15-20 процентов. Те, кто успел приобрести недвижимость, довольно потирают руки. Остальные прикидывают, не поздно ли сделать это сейчас? Мы составили список самых важных вопросов, которые волнуют покупателей-инвесторов, и попросили ответить на них экспертов рынка недвижимости.

Можно ли сегодня заработать на вложениях в недвижимость?

Вложения в недвижимость выгоднее, чем ставки депозитов, но надо понимать, что речь идет о выгоде вдолгую, ведь недвижимость по сравнению с банковским вкладом далеко не так ликвидна, нужно время и ресурсы, чтобы ее продать, выгодно сдать в аренду.

- Инвестировать для получения прибыли лучше в апарт-отели или коммерческие помещения. Здесь выше процент доходности, а сервисные апартаменты под управлением профессиональной управляющей компании вообще изначально ориентированы именно на получение стабильного дохода без лишних хлопот. Так что для профессионального инвестора с точки зрения надежности, прозрачности, удобства этот инструмент является первоочередным вариантом. Наша практика показывает, что профессиональная управляющая компания обеспечивает заявленный уровень доходности для инвесторов даже в условиях пандемии, - объясняет руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина. - А вот жилая недвижимость - это сегодня все больше инструмент инвестиций для хранителей денег, чем для профессиональных инвесторов.

В каких районах покупать жилье, чтобы со временем оно росло в цене?

Тут мало что изменилось: местоположение, инфраструктура и транспортная доступность. Хорошие перспективы есть у пригородов.

- У каждого человека есть свои предпочтения относительно места, где он хочет жить. Если говорить с точки зрения востребованности, то хороший потенциал у пригородных территорий. В отличие от уплотняющихся спальных районов Петербурга новые кварталы в Ленобласти растут в цене по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры. Так что, если квартиру планируется продать или сдавать в аренду после ввода дома в эксплуатацию, к пригородам стоит присмотреться. Например, в нашем голландском квартале «Янила» рост цен с начала года составил 18 процентов, - говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. - Этот квартал мы развиваем по принципу комфортного европейского пригорода, обеспеченного всем необходимым для жизни семьи - от социальных объектов в шаговой доступности до развитой детской инфраструктуры, включая скейт-парк.

Какая квартира лучше всего подойдет для вложения денег?

Считается, что инвесторам выгодно минимизировать стоимость покупки и приобретать квартиры небольшой площади. Еще один важный фактор - транспортная доступность, близость к метро. Этот фактор делает квартиру более ликвидной.

- Конечно, жилье должно находиться в районе с уже сложившейся инфраструктурой или в новом, активно развивающемся районе, - говорит Вера Сережина. - Пример проекта в высоко востребованной, модной новой локации - жилой комплекс Ultra City в Приморском районе. Второй этап второй очереди этого ЖК был выведен в продажу в августе прошлого года, и за это время цены в нем уже поднялись на 50 процентов. Третий этап может вырасти в цене так же. А для инвестиций в апарт-отель с целью получения стабильного регулярного дохода можно рассмотреть проект ARTSTUDIO Moskovsky, который будет сдан в 2021 году у метро «Фрунзенская», рядом с Московским проспектом и историческим центром города.

- Малогабаритные квартиры - студии и однокомнатные - для инвестиционных покупок выбирают чаще всего. Однако, чтобы вложения окупились, важно обращать внимание не только на метраж, но и на качество проекта и степень развития инфраструктуры в нем, - добавляет Ян Фельдман. - Важно оценить, насколько развита инфраструктура в местоположении жилого комплекса: есть ли рядом с домом садик и школа, достаточно ли прогулочных зон, парковок, детских и спортивных площадок.

- Многое зависит от того, какой выбрать объект. Например, квартиры схожих площадей могут иметь разный инвестиционный потенциал, даже если они расположены в одном доме: в зависимости от этажа, эргономичности планировки, вида из окна. Важным фактором, который продолжает набирать вес, является наличие поблизости зеленых территорий, парков и лесов, в которых можно отдыхать и гулять. Мы это видим на примере особого спроса на квартиры в ЖК «Юнтолово», который возводится возле Юнтоловского природного заказника, - говорит Дмитрий Ефремов.

Имеет ли смысл вкладываться в недвижимость с помощью ипотеки?

Безусловно, ведь сейчас действует льготная ипотека. Уже летом ипотечные ставки могут вырасти, и кредит на покупку жилья будет обходиться дороже.

- Сейчас большая часть сделок с жильем на рынке приходится на ипотеку. У нас в компании порядка 80 процентов таких сделок. Я полагаю, около четверти из них - инвестиционные покупки. Это клиенты, которые могли вообще не планировать покупку жилья в ближайшее время, однако в текущей ситуации на фоне инфляции и выгодной ипотеки многие решают использовать свои накопления в качестве первого взноса, - говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. - Думаю, это правильное решение, так как дешеветь недвижимость точно не будет. Сейчас около трети покупателей приобретает квартиры с инвестиционными целями, однако далеко не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих главное - сохранить накопления в период экономической нестабильности. Недвижимость всегда была и остается самым надежным активом: квартира не упадет в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход.

Стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас, когда цены уже выросли?

Недвижимость всегда считалась самым надежным способом если не приумножить, то сохранить деньги и защитить их от инфляции. Поэтому да, стоит.

- Весной, когда была объявлена пандемия коронавируса, а курс рубля снизился к доллару и евро, на рынок вернулся инвестиционный спрос. Сохраняется он и сегодня в том числе благодаря сниженным ставкам по ипотеке. Как показало время, люди, вложившиеся в недвижимость в начале года, не прогадали. И для тех, кто решится приобрести квадратные метры сейчас, прогноз тоже неплохой. Хорошая недвижимость в нашем городе все-таки не дешевеет, это перспективное вложение. Тем более вслед за ключевой ставкой снизились и ставки по банковским депозитам, поэтому инвестиции в квадратные метры стали еще более привлекательным инструментом. А благодаря тому, что теперь сделки оформляются через счета эскроу, надежность вложений в недвижимость значительно повысилась, деньги покупателей хорошо защищены, - говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Какой суммы сегодня достаточно, чтобы приобрести жилье впрок?

В среднем нужно иметь на руках сумму в размере первого взноса по ипотеке. Если есть право на материнский капитал - еще проще, долго копить не придется.

- Ипотека под 6,5 процента сделала инвестиции в недвижимость доступными для большого числа людей. Сейчас инвестором можно стать, имея всего 700-800 тысяч рублей. Этой суммы достаточно, чтобы взять в ипотеку с первым взносом 20 процентов квартиру в черте города, например, в ЖК «Континенты» от ГК «КВС», - говорит Анжелика Альшаева.

На каком этапе строительства выгоднее покупать недвижимость?

Раньше покупать жилье было выгоднее всего на этапе котлована.

- В связи с переходом на счета эскроу разница в стоимости жилья на этапе старта продаж и ввода в эксплуатацию сократилась, но она по-прежнему есть, что позволяет сохранять интерес инвесторов, - говорит Дмитрий Ефремов.

- В качественном комплексе, в котором удобно жить, стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20-25 процентов. Также неизменно дорожает жилье в следующих очередях проекта, - добавляет Ян Фельдман.