5 вопросов о том, чем грозит нелегальная аренда жилья

Сдавать квартиру законно не только проще, но и выгоднее

Источник:kp.ru

Скупой платит дважды

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

Сдать квартиру в родном городе и укатить куда-нибудь в Азию на эти деньги - знакомый вариант? Или заселить в бабушкину «однушку» молодых студентов и неплохо на этом подзаработать? Такой сценарий жизни выбирают сотни, а то и тысячи счастливых обладателей недвижимости, и терять лишние пару тысяч в месяц на налоги мало кому хочется. Поэтому официальной частью пренебрегают. А зря. «Комсомолка» разобралась, чем грозит нелегальная сдача жилья.

1. ПОЧЕМУ НУЖЕН ДОГОВОР?

Как бы странно это ни было, но людям приходится доказывать, что законы нужно соблюдать. Впрочем, в ситуации с арендой жилья сделать это очень просто. Все кроется в гарантиях, которые дает договор - первый шаг к законной аренде.

Твой дом - твоя крепость, и сохранность его стен в твоих интересах. В договоре обязательно прописывают состояние квартиры до сдачи, сколько диванов стоит в гостиной и сколько трещин можно найти на унитазе. Каждая лишняя царапина - проблема арендаторов, а значит, не ваша.

Еще одна гарантия - это цена аренды и срок оплаты. Задержек никто не любит, особенно когда у вас свои планы на денежки. С договором все задержки можно пресечь на корню. В случае чего - своевременное выселение и компенсация за счет залога. Ни рубля не пройдет мимо кошелька.

Второй шаг в законной сдаче жилья - регистрация договора и оплата налогов. Если срок договора больше года, то его оформляют через Росреестр. Если меньше, нужно задекларировать дополнительный доход самому. После этого вы уже не попадете на мушку налоговой инспекции и не будете со страхом смотреть в глазок при каждом стуке в дверь. Такая психологическая гарантия сделает жизнь проще, а иногда еще и выгоднее. Но об этом позже.

2. ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ ПРЕНЕБРЕЧЬ ПРАВИЛАМИ?

Еще более неприятный вариант развития событий - захват жилья. Выселить нерадивых квартирантов без договора сложно, а если обращаться в суд, неожиданно всплывают все незаконные действия, в том числе обход налогов. Квартиру сдавал? Сдавал. Налоги платил? Не платил. Теперь оформим штраф.

Наконец, худший враг нелегального арендодателя - конфликты. Причем попадаются те, кто не задекларировал свой доход от квартиры, даже если договор был. Чаще всего налоговики узнают о нелегалах, если они не понравились соседям, и те написали жалобу с просьбой проверить жильцов. Еще один вариант - вы плохо расстались со съемщиками, а они принесли в инспекцию доказательства, что квартиру снимали. Тогда-то и начинаются проверки.

3. КАК МОГУТ НАКАЗАТЬ?

Если вас поймали, избавиться от проблем будет сложно. Самый лучший вариант развития событий - оплата налога полностью (по 13 процентов за каждый месяц), пени и еще 20 процентов штрафа сверху. Если вас поймали второй раз, умножайте санкции на два и добавляйте уголовное дело.

Можно нарваться и на еще большие неприятности. Например, если сумма неоплаченных налогов составила 300 тысяч рублей, то арендодателя накажут штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться свободы на срок до одного года.

А если правоохранительные органы докажут, что доходы достигли уровня «особо крупных размеров», а именно 1,5 миллиона рублей, то в казну придется заплатить от 200 до 500 тысяч штрафа, а свободы можно лишиться на срок до трех лет.

4. КАК СЕБЯ ОБЕЗОПАСИТЬ?

Чтобы не нарваться на проблемы с законом, его нужно соблюдать. От этого, знаете ли, спокойнее живется. Для тех, кто сдает жилье, есть несколько вариантов сделать все по закону.

- Самое простое - человек сдает жилье непрофессионально, то есть одну квартиру. Он раз в год подает декларацию и после этого выплачивает 13 процентов налога. Второй вариант для тех, кто сдает несколько квартир, то есть занимается этим полупрофессионально. Такие люди оформляют индивидуальное предприятие. Там действует другой порядок: арендодатели платят авансовые платежи и подают годовую декларацию, уплачивая со всей суммы налог 6 процентов. Для них это получается выгоднее, если есть какой-то оборот квартир. Еще есть вариант с патентом, - объясняет нам генеральный директор юридической компании «Налоговая помощь» Илья Мокрышев.

5. КАКОЙ ВАРИАНТ САМЫЙ ВЫГОДНЫЙ?

Все штрафы с большими цифрами мы уже описали выше. А теперь давайте посчитаем все на конкретных примерах и разберемся, сколько заплатит честный арендодатель, а сколько нечестный.

Допустим, по наследству честному арендодателю досталась однокомнатная квартира. Средняя цена на более-менее приличный вариант по Петербургу - 22 тысячи рублей. 13 процентов в месяц - это 2860 рублей. Умножаем на двенадцать месяцев и получаем 34,320 рублей налогов и 229,680 рублей чистого дохода.

Нечестный арендодатель после штрафов заплатит 41,184 рубля и пени.

Второй вариант с честным арендодателем - регистрация индивидуального предприятия (ИП). Можно выплачивать единый пенсионный взнос, упрощенную налоговую ставку - 6 процентов и еще 1 процент сверху, если сумма дохода в год выше 300 тысяч рублей (помните, это выгодно только при больших оборотах). В этом году фиксированный взнос - 23 400 рублей, к нему еще 6 (или 7) процентов от дохода. Допустим, за аренду жилья в год вы получаете 500 тысяч. Тогда по обычной системе с 13 процентами придется отдать 65 тысяч, а по «упрощенке» только 58,400, то есть меньше, чем 11,7 процента.

Нечестный арендодатель заплатит 78 тысяч рублей и пени, если скроет доход 500 тысяч. Плюс штраф от 100 до 300 тысяч.

Есть еще один вариант с честным арендодателем, у которого в собственности квартира. Он может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и купить патент на аренду. Если квартира в Петербурге больше семидесяти квадратных метров, то патент будет стоить 24 тысячи рублей в год, если площадь больше, то 54 тысячи. В первом случае оформить патент будет выгоднее, если месячная аренда квартиры стоит больше 15 тысяч, во втором - если больше 34,5 тысячи.