Финансовый вопрос: как выгоднее сдавать квартиру

Отдавать кому-то часть своих доходов – дело не очень приятное, зато честное и дает много гарантий. Можно не беспокоиться о проблемах с налоговыми органами, быть уверенным, что чист перед законом и что все права защищены по договору.

Мы посчитали, какую сумму от своих доходов приходится отдавать государству и как это сделать выгодно. Для примера взяли три варианта: сдается недорогая квартира за 25 тысяч в месяц (35 квадратных метров).ю дорогая за 60 (80 квадратных метров) и если сдают обе. Изучаем цифры.

ЕСЛИ АРЕНДА – НЕОСНОВНОЙ ДОХОД

Часто так бывает, что квартира неожиданно освобождается, а желающих заехать туда родственников нет. Тогда публикуется объявление об аренде и начинается поиск жильцов. Доход от аренды здесь не основной для владельца, поэтому одним из самых простых вариантов уплаты налогов за него – это ежегодное заполнение декларации.

Налоги физических лиц – это традиционные 13 процентов. Такую же сумму вычитают из зарплаты на работе. Этот вариант самый простой, потому что вам не нужно заранее делать документы, а достаточно только регулярно сдавать декларацию о доходах. Декларацию нужно заполнить самостоятельно и сдать в налоговую до 30 апреля каждого года.

Важно! Если арендодатель не является гражданином России или живет на территории страны больше, чем 183 дня в году, то его подоходный налог увеличивается с 13 до 30 процентов.

Здесь арифметика очень простая.

Недорогая квартира:

25 000 х 12 месяцев = 300 000 – 13 процентов = 261 000 рублей дохода

Налоги: 39 000 рублей

Дорогая квартира:

60 000 х 12 месяцев = 720 000 – 13 процентов = 626 400 рублей дохода

Налоги: 93 600 рублей

Обе квартиры:

(25 000 + 60 000) х 12 месяцев = 1 020 000 – 13 процентов = 887 400 рублей дохода

Налоги: 132 600 рублей

ЕСЛИ СДАЕТ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ

Этот вариант выгоден, когда человек сдает в аренду сразу несколько квартир и доход с них составляет большую часть заработка. Тогда арендодателю выгоднее оформиться как индивидуальный предприниматель. После этого можно снизить процент по налогам больше, чем в два раза, если использовать упрощенную систему налогообложения.

После оформления ИП, человек обязуется ежегодно выплачивать фиксированную сумму во внебюджетные фонды. Если других сотрудников у предпринимателя нет, то сумма фиксированная: в 2017 году это 23 153 рубля.

В этом случае ставка по налогам снижается до 6 процентов (плюс один процент, если сумма дохода больше 300 тысяч рублей в год).

Декларации о доходах придется заполнять уже не один раз в год, а четыре – за каждый квартал. Но в некоторых случаях увеличение бумажной работы помогает значительно сэкономить.

Важно! Предприниматель, чьи доходы превышают 150 миллионов рублей в год, не может использовать систему упрощенного налогообложения.

Недорогая квартира:

25 000 х 12 месяцев = 300 000 – 6 процентов = 282 000 – 23 153 = 258 847 рублей дохода

Налоги и выплаты: 41 153 рубля

Дорогая квартира:

60 000 х 12 месяцев = 720 000 – 7 процентов = 669 600 – 23 153 = 646 447 рублей дохода

Налоги и выплаты: 73 553 рубля

Обе квартиры:

(25 000 + 60 000) х 12 месяцев = 1 020 000 - 7 процентов = 948 600 – 23 153 = 925 447 рублей дохода

Налоги и выплаты: 94 553 рубля

ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ ЖИЛЬЯ КУПИЛ ПАТЕНТ НА АРЕНДУ

Этот способ сдавать жилье – это тоже вариант для экономии, однако он далеко не так распространен, как использование упрощенной системы налогообложения. Вариант заключается в том, что владелец жилья покупает патент на сдачу помещения в аренду. Здесь действует игра на опережение. Вместо налога владелец платит за патент – то есть процент от дохода, который потенциально может быть получен. Плюс все еще платит во внебюджетные фонды.

Предприниматель освобождается от заполнения декларации, но ему важно правильно приобрести патент. Цена зависит от города (есть в нем миллион жителей или нет) и от площади квартиры. Сумма может составлять от 9 до 60 тысяч рублей. Эти цифры очень приблизительные, потому что патент можно купить как на один месяц, так и на год.

Если патент купили на срок от 6 до 12 месяцев, то платить за него нужно будет в два этапа: треть суммы отдаете в первые девяносто дней после покупки и еще две трети до того, как закончится налоговый период.

Этот вариант особенно выгоден, когда у владельца есть несколько небольших по площади квартир. Считаем конкретно:

Допустим, мы сдаем квартиру в Петербурге и рассчитываем стоимость патента на год. Это легко можно сделать на специальном калькуляторе на сайте Федеральной Налоговой Службы. (patent.nalog.ru)

Недорогая квартира:

Цена патента – 24 000 рублей.

Доход: 25 000 х 12 месяцев – 24 000 – 23 153 = 252 847 рублей

Дорогая квартира:

Цена патента – 54 000 рублей.

Доход: 60 000 х 12 месяцев – 54 000 - 23 153 = 642 847 рублей

Обе квартиры:

Патент покупается на каждую отдельно: 24 000 + 54 000 = 78 000

Доход: (25 000 + 60 000) х 12 месяцев – 78 000 – 23 153 = 918 847 рублей

ЕСЛИ РЕШИЛ НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГИ

Этот вариант тоже нельзя списывать со счетов, но его выбирают те, кто не боится проблем с законом и терять большие суммы денег. Для примера мы посчитали, какую сумму со штрафами придется заплатить арендодателю, если он решил уклониться от доходов.

В этом случае действует следующий механизм: нечестный арендодатель должен заплатить государству полностью сумму налога по ставке 13 процентов, к которой добавляются пени (зависит от того, когда поймали) и штраф еще 20 процентов от этой суммы.

Важно! Если сумма неуплаченного налога достигла 300 тысяч рублей, то арендодатель получает еще штраф от 100 до 300 тысяч. Если человека поймали за неуплату второй раз, то сумма штрафа 20 процентов увеличивается до 40 и добавляется уголовное дело, по которому грозит реальный срок до трех лет заключения.

Недорогая квартира:

Изначальный доход: 300 000

Сумма убытков: 13 процентов от дохода = 39 000 рублей + 7 800 = 46 800 рублей штрафа (+ пени около 5 000 рублей за каждый год просрочки)

Дорогая квартира

Изначальный доход: 720 000 рублей

Сумма убытков 13 процентов от дохода = 93 600 рублей + 18 720 = 112 320 рублей штрафа (+ пени около 12 000 рублей за год просрочки)

Обе квартиры:

Изначальный доход: 1 020 000 рублей

Сумма убытков: 13 процентов от дохода = 132 600 + 26520 = 159 120 рублей штрафа ( + пени около 17 000 рублей за год просрочки)

КОМПЕТЕНТНО:

Ольга СКВОРЦОВА, консультант по налогам:

- Для людей, которые сдают квартиры полупрофессионально, лучше всего оформить индивидуальное предпринимательство. Оно позволяет значительно снизить процент по налогам и облегчить процесс их уплаты, поэтому большинство арендодателей выбирают именно этот вариант. Регистрация ИП не занимает много времени и сил, зато потом сумма налога сокращается с 13 до 6 процентов. Покупать патент выгодно, если у владельца есть помещение, по которому семипроцентный налог выше, чем цена самого патента.