Отмена долевого строительства: какие проценты должны предложить банки застройщикам

Взамен схемы долевого строительства на рынке жилья остается проектное финансирование.

Фото: Иван ВИСЛОВ

В России отменяют долевое строительство. Это когда застройщики на средства будущих новоселов строят дом. Взамен этой схемы на рынке останется проектное финансирование. То есть жилые дома будут возводиться только за счет банков. Без привлечения физических лиц.

Сделано это для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Граждане не будут рисковать своими деньгами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность.

Теперь главный вопрос: готовы ли банки давать кредиты под щадящие проценты? В противном случае, цены на квартиры взлетят до небес…

- В настоящее время кредитовать строительство банки готовы не ниже чем под 15% годовых (среднерыночная ставка для большинства застройщиков), - говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. – Для того, чтобы компании выжили, эта цифра должна быть понижена минимум в два раза. Если нет, то жилье подорожает минимум на те же 15%, а к таким условиям покупатель сегодня не готов. Что приведет к остановке продаж и банкротству мелких и средних девелоперов.

- По поводу ставок, надо исходить из экономических реалий, - добавляет руководитель ипотечной группы Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Носонов. – Если инфляция равна 4% годовых, то и банковский процент для застройщиков должен составлять максимум 8%. Только так можно сохранить равновесие на ранке недвижимости.

Как выживают на Западе

В западных странах нет понятия долевого строительства. Там существует работающий механизм, который защищает покупателя на этапе строительства объекта

- Суть механизма заключается в том, что средства инвестора хранятся на специальном счете, - поясняет исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. - Застройщик не может снять все деньги сразу, а получает их частями со счета по мере выполнения строительных работ, что подтверждает акт выполненных работ и его соответствие составленной смете. Другими словами, он получает оплату по факту и только за действительно пройденный этап работы. Это эффективная зарубежная практика, которая будет постепенно приходит и к нам.

При этом в некоторых европейских странах есть схемы, напоминающие накопительные кооперативы. Например, во Франции будущий заемщик накапливает средства на специальном сберегательном счете, и после достижения определенного порога может уже претендовать на заем для приобретения жилья по ставкам не выше 4%.

В Великобритании существуют строительные общества, по своей схеме очень напоминающие строительные сберегательные кассы в Германии. Там будущий покупатель сначала вкладывает средства на специальный счет в сберкассы, с которых осуществляется финансирование стройки. Через несколько лет он имеет возможность оформить жилищный кредит для приобретения жилья.

Кредит кредиту рознь

Надо сказать, что проектное финансирование и кредитование застройщиков отличается.

- Обычное кредитование банками застройщиков – это не только финансирование строительства, но и на поддержание текущей жизнедеятельности застройщика, - добавляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Это затраты на рекламную компанию, проведение различных мероприятий, заработная плата сотрудникам. Проектное же финансирование будет направлено исключительно на финансирование строительства и возведение дома.