Если говорить о Москве, то в столице — переизбыток предложений от застройщиков на первичном рынке и от собственников - на вторичной
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Рынок недвижимости всегда был индикатором состояния нашей экономики – он превращал сбережения соотечественников в инвестиции и способствовал экономическому росту. При этом цены, предложение и спрос на недвижимость всегда очень чувствительно реагировали на валютные колебания и на кризисы, происходящие в России. Что ждет рынок жилья в 2018 году? В какую недвижимость инвестировать, чтобы не прогадать?
Ипотека поддержит рынок
В 2017 году Центробанк шесть раз снижал ключевую ставку – с 10% до 7,75%. И, судя по всему, продолжит снижать в следующем году. А чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее кредиты, в том числе ипотечные. Снижение ставок по ипотеке однозначно будет способствовать росту рынка недвижимости, уверен управляющий партнер экспертной группы VETA Илья Жарский. Если в 2015 году банки давали ипотечные кредиты под 15% годовых, то сегодня – в среднем под 9,5%.
- Такие условия от банков, а также ряд государственных программ по субсидированию ипотеки для разных категорий граждан, плюс программы по материнскому капиталу и для молодой семьи - все это может способствовать развитию рынка, - рассуждает эксперт.
В свою очередь завкафедры финансовых и экономических дисциплин Московского гуманитарного университета Елена Крылова указывает, что стабилизации рынка будут способствовать укрепление рубля (от которого в том числе зависит и стоимость строительных материалов), рост платежеспособного спроса, снижение безработицы, развитие инфраструктуры.
«Первичные» сложности
Больше всего восстановлению спроса на жилье (и соответственно, росту цен на квартиры) мешает ситуация с реальными доходами населения. Последние годы они только падают, на 0,7% в 2014-м, на 3,2% в 2015-м, и на 5,9% - в 2016. При таком раскладе граждане явно не в первую очередь думают о покупке недвижимости.
Но ценам на первичном рынке могут угрожать или поправки в закон о долевом строительстве или даже полный отказ от него.
Напомним, что с июля 2018 года в силу вступят поправки в закон о долевом строительстве. Согласно им, все застройщики должны иметь внушительный уставной капитал. Кроме того, они уже должны также отчислять порядка 1,2% от суммы заключенного с покупателем контракта в специальный Фонд защиты прав дольщиков.
- Нововведения могут спровоцировать большой отток средних и мелких застройщиков с региональных рынков, не исключены и банкротства. Для рынка это означает, что большее влияние получат крупные игроки. Региональные участники могут или совсем уйти с рынка, или должны будут серьезно увеличить стоимость квадратного метра, - предупреждает Жарский.
Если новостройки подорожают, более привлекательным станет рынок вторичного жилья, где покупателям не надо ждать сдачи дома, а также заниматься ремонтом.
Во что вложиться?
По словам Елены Крыловой, самой высокой ликвидностью (возможность быстро продать квартиру) отличается недвижимость эконом-класса – ее всегда продать легче.
Если хочется вложиться в строящиеся дома, Жарский советует рассматривать объекты в Московской и Ленинградской областях, а также в городах-миллионниках, где средняя стоимость метра не превышает 33-40 тысяч рублей.
-Речь идет именно о нововстройках эконом-класса, - поясняет эксперт.
Если говорить о Москве, то в столице — переизбыток предложений от застройщиков на первичном рынке и от собственников - на вторичной. И в той, и в другой ситуации покупатель выигрывает.
- Добавим сюда еще анонсированную реновацию и получим уникальную ситуацию. На продажу в Москве выставлено порядка 1,6 тысяч квартир в домах «под снос». Это 3% от общего числа предложений на вторичном рынке. Интересно здесь то, что стоимость квартир существенно превышает цены на объекты даже в современных жилых комплексах. С другой стороны, купив такой объект, в будущем можно получить квартиру с большей площадью и более удобным расположением, что также позволит заработать. При этом, согласно программе реновации, на ремонтные работы тратиться не придется, - подчеркивает Жарский.
Что касается районов Москвы, то наиболее выгодной будет покупка жилья там, где в скором времени появятся новые станции метро. До 2020 года «подземка» должна прийти, например, в Солнцево, Новопеределкино, Некрасовку. Чаще всего цены на квадратные метро заметно увеличиваются с улучшением транспортной инфраструктуры района.
- В ближайшие полгода на первичном рынке в Москве и области будут привлекательные цены и условия по кредитованию. И так будет до тех пор, пока не удастся распродать квартиры в готовых и строящихся проектах. Уже во второй половине следующего года в проектов в стадии строительства может оказаться меньше, чем сейчас. Скорее всего, рынок перейдет в фазу застоя, поскольку все самые удобные по транспортной доступности площади в Москве сейчас уже активно осваиваются, рынок изобилует предложениями рядом с новыми станциями МЦК и метро, и либо застройщики будут продолжать реновацию старых промзон, либо переключатся на наиболее перспективные направления в Московской области, - констатирует Илья Жарский.