Что тормозит развитие Барнаула

Стройка в Барнауле

Фото: Олег УКЛАДОВ

Можно ли рационально организовать массовое строительство многоэтажек и соцобъектов на месте промзон и частного сектора в Барнауле? Этот и многие другие вопросы обсудили на круглом столе. Дискуссия «Город в городе», которую организовал «Союз риэлторов Барнаула и Алтая», прошла в рамках Инновационного форума по недвижимости в Белокурихе. Выступающие пришли к выводу, что развитие застроенных территорий города тормозит устаревший Генплан, большое количество памятников культуры в центре и принятые поправки в 214 ФЗ о долевом строительстве.

Вечно зеленая тема Генплана

На круглом столе стало известно, что история с Генпланом Барнаула, который уже не первый год дорабатывается, все еще не получила развязки. Выставленный обновленный проект на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования в конце прошлого года в очередной раз получил ряд замечаний от нескольких министерств как регионального, так и федерального уровней. Однако Cергей Демин, замглавы администрации Барнаула по градостроительству, заверил, что разработчики Генплана (петербургский институт «Гипрогор») устранят замечания в ближайшие 2-3 месяца. И на августовском заседании гордумы его примут.

Параллельно для Барнаула «Гипрогор» разрабатывает «Правила землеустройства и землепользования».

- Как только Генеральный план будет утвержден, запустится процедура обсуждения этих правил. Думаю, в этом году мы их тоже примем. Застройка Барнаула во многом с ними связана, - сказал Демин.

Пора Поток поставить на поток

По словам Сергея Демина, сегодня для комплексной застройки Барнаула осталось мало территорий. Это 2032, 2038, 2037, 2012 и 2036 кварталы. И часть 2011-го на Павловском тракте, где компания «Селф» приобрела территорию бывшего автомобильного рынка и в настоящее время разрабатывает проект планировки этого микрорайона.

- Поэтому дальнейшее развитие города мы видим в застроенных территориях, - сказал он.

Таких территорий, по словам чиновника, в городе 25, большинство - в районе Потока. Здесь располагается огромное количество аварийных домов, которые по закону можно сносить и застраивать многоэтажками. Однако в действующем Генплане эта территория обозначена, как зона низкой этажности, т.е. строить здесь новые многоэтажки запрещается. И только принятие нового Генерального плана позволит сдвинуть процесс с мертвой точки.

Любопытно, что Виктор Четошников, руководитель инспекции по контролю в области градостроительной деятельности Алтайского края и главный архитектор региона, считает, что значение Генплана сильно преувеличено.

- Мы повторяем как мантру «Генеральный план, Генеральный план». А что такое Генеральный план? Это стратегия, а реализация проходит на уровне проектов планировки. Генеральный план не дает нам ответов на основные вопросы, - сказал архитектор.

Дискуссия «Город в городе»

Фото: Тимофей Даудрих

Памятники против застройки

У центра Барнаула, по словам Сергея Демина, другая проблема - это обилие исторических памятников, на месте и вблизи которых строительство запрещено, поскольку эта территория считается особо охраняемой. Ситуацию осложняет то, что памятники разного значения (городского, краевого, федерального) из-за своей концентрации в центре города перекрывают зоны друг друга, а за каждый из них отвечают различные ведомства. Однако Сергей Демин сказал, что мэрия готова взять на себя решение этой проблемы.

- Очень важно, чтобы эта застройка не была хаотичной, все должно строиться кварталами, - подчеркнул Демин.

По его словам в мэрии Барнаула создана специальная инициативная группа, которая будет заботиться о правильной застройке города - не «в угоду» застройщикам, а так, чтобы это было удобно горожанам, с комфортными дворами и достаточным количеством парковок.

Виктор Четошников на это ответил, что общественное обсуждение проектов планировки города должно было случиться много лет назад, когда город еще не был в таком критическом состоянии.

- Я не думаю, что люди мечтают жить где-нибудь на 19-м этаже в малогабаритной квартире без двора и места под парковку. Мы много говорим, но, к сожалению, ничего не делаем, - отрезал он.

Виктор Четошников парировал Демину и по поводу «проблемы с памятниками».

- Это не проблема, а своеобразие города, его узнаваемость. Это данность, с которой нужно считаться, - заметил главный архитектор.

Убийственный закон

Дискуссия несколько раз перетекала в обсуждения нововведений 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», поправки к которому вступили в силу 1 июля 2018 года. Напомним, уже с июля этого года девелоперы начнут привлекать средства граждан исключительно на специальные счета (эскроу) в уполномоченных банках, работать по так называемому проектному финансированию.

То есть фактически всех строителей обяжут работать в кредит либо строить дом полностью за свой счет. Таким образом законодатели хотят раз и навсегда покончить с темой обманутых дольщиков, ведь деньги граждан теперь будут хранится не у застройщиков, а у банкиров. Нецелевое их использование больше невозможно. А в случае, если строительная компания обанкротится, деньги покупателей никуда не денутся: банк вернет их гражданам. Фактически кредитная организация выступает посредником между покупателем жилья и застройщиком, а также финансовым гарантом.

По большому счету после того, как закон заработает в полную силу, определять, кому работать на строительном рынке, а кому отойти в сторону будет во многом именно банковский сектор. Ведь строить многоэтажки полностью за свой счет на Алтае могут только единицы, а открывать эскроу-счет застройщику или нет будут решать кредитные организации. Любопытно, что часть банков в принципе исключена из этой структуры. Речь идет о региональных организациях. Например, «Сибсоцбанк» и «Алтайкапиталбанк», которые достаточно долго и плодотворно сотрудничали с местными застройщиками. В настоящее время об их допущении к работе с эксроу-счетами с региональными Правительством и ЦБ России пытаются договориться алтайские строители.

Дискуссия «Город в городе»

Фото: Тимофей Даудрих

Увы, но у строителей по поводу действенности поправок к ФЗ-214 весьма неутешительные прогнозы. Потянуть самостоятельно или даже в кредит стройку на Алтае смогут далеко не все девелоперы. Многие из них могут уйти с рынка вообще или перетекут в соседние регионы с более выгодными условиями работы и платежеспособным населением. По мнению гендиректора компании «Жилищная инициатива» Юрия Гатилова, из-за упавших объемов строительства произойдет значительный скачок цен. Вплоть до 30%.

Также, считает он, в условиях нового закона нереально комплексное освоение территорий. Сегодня часть региональных застройщиков заявила: из-за невозможности привлечения средств дольщиков они будут вынуждены перейти на строительство более дешевых 4-5-этажных домов. Естественно, это освоение территорий мало похоже на городскую квартальную застройку.

Кстати

Алтайский край активно включился в нацпроект «Жилье и городская среда» в соответствии с Указом президента Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года». В его рамках регион намерен поэтапно увеличить объем жилищного строительства, к 2024 году - до 954 тысяч квадратных метров в год (в 2018 году этот показатель был равен 786,1 тыс. кв. метров, в планах на 2019 год - уменьшение объемов на 11% до 700 кв. метров).

Цифры

В Алтайском крае заморожено строительство 141 тыс. кв. м. объектов. Более 1000 объектов в регионе - под контролем стройинспекции. Из них 84 - многоквартирные дома.

12 банков в Алтайском крае имеют право на открытие счетов эскроу. Две строительные компании края уже работают по проектному финансированию («Барнаулкапстрой» и «Домстрой-Барнаул»). Один банк в регионе открыл счета эскроу для застройщиков («Сбербанк»).