2019-06-18T22:23:38+03:00

Кто должен решать проблемы обманутых дольщиков

Почему в Подмосковье бывшие клиенты «Урбан Групп» уже получают ключи, а в Красноярске в аналогичной ситуации дело не движется с места? Разбираемся с Борисом Латышевым, конкурсным управляющим красноярского застройщика-банкрота «Реставрация»
Поделиться:
Комментарии: comments4
ЖК «Эдельвейс», строительство которого начала компания «Реставрация». Фото: предоставлено конкурсным управляющим СК «Реставрация»ЖК «Эдельвейс», строительство которого начала компания «Реставрация». Фото: предоставлено конкурсным управляющим СК «Реставрация»
Изменить размер текста:

Один из старейших застройщиков Красноярска, строительная компания «Реставрация» признана банкротом в декабре 2018 года. Этому предшествовал ряд скандалов: отказ застройщика платить страховщикам, бегство владельца компании за рубеж, попытки местных коммерческих структур вывести своего управляющего на банкротство.

Тогда в процесс вмешались Минстрой РФ и Фонд защиты прав дольщиков. Процедура должна была пройти по сценарию подмосковного девелопера «Урбан Групп»: принятие «дорожной карты» на уровне Правительства РФ, передача объектов новому застройщику, достройка и вручение ключей дольщикам.

Но если в Подмосковье первые дольщики уже получают ключи — то в Красноярском крае все оказалось сложнее. Дольщики вновь вышли на улицы.

Мы пообщались с конкурсным управляющим СК «Реставрация» Борисом Латышевым, который рассказал, в чем основные сложности и когда дольщикам ждать конкретных ответов на их вопросы.

ЖК «Фестиваль»: по вине застройщика его строительство было остановлено. Фото: предоставлено конкурсным управляющим СК «Реставрация»

ЖК «Фестиваль»: по вине застройщика его строительство было остановлено. Фото: предоставлено конкурсным управляющим СК «Реставрация»

Махинации застройщика и реестр требований

-Борис Викторович, «Реставрация» - вторая процедура банкротства, которая идет под контролем Фонда защиты дольщиков. Что это значит?

-В последние два года федеральное законодательство в отношении долевого строительства сильно изменилось. После появления компенсационного Фонда у дольщиков застройщиков-банкротов появились гарантии, что их не бросят. «Урбан Групп» стал прецедентом – процедуру начали в июле 2018 года, а в мае 2019 года первые дольщики получили ключи, остальные объекты строятся. Многие правовые механизмы были «обкатаны» на «Урбане», мы используем опыт этой процедуры в своей работе. Но отличия есть, и в случае «Реставрации» они существенные.

-Речь о махинациях застройщика?

-В первую очередь, да – деньги дольщиков привлекались по крайне непрозрачным схемам. Когда мы только приступили к работе, столкнулись с шокирующим положением дел. Застройщик использовал более 10 вариантов проведения продаж – договоры уступки, беспроцентные займы, взаиморасчеты, предварительные договоры. При формировании реестра столкнулись с проблемой: у 90% дольщиков документы были оформлены некорректно. Большинство операций проводилось через кассу, покупателям выдавались даже не кассовые чеки, а приходно-кассовые ордера. Дольщики в такой ситуации, конечно, не виноваты – это целиком ответственность застройщика.

-Но именно дольщикам пришлось идти в суд и там доказывать свои права?

-Это вынужденная мера, направленная на защиту дольщиков. По Закону о банкротстве конкурсный управляющий обязан проверить обоснованность требований участников строительства, и в случае подтверждения – включить в реестр. Но такое включение может оспорить любой кредитор, например, те же подрядчики, которые заключали ДДУ напрямую с застройщиком, а потом переуступали его дольщикам. Если решение о включении принимает суд, это дает участникам строительства определенные гарантии.

Кроме того, важно было пресечь возможные фальсификации со стороны лиц, близких к застройщику. Когда расчеты идут через кассу и по приходниками, такая ситуация вполне реальна. Согласитесь, неприятно, если на вашу квартиру будет претендовать кто-то еще? Поэтому каждый пакет документов изучали скрупулёзно и в индивидуальном порядке. Постепенно выработали легитимный механизм, по которому в реестр удалось включить 30% требований дольщиков в полном объеме, еще 51% участников строительства включили в реестр с долгом.

-На какой стадии сейчас судебные процессы дольщиков?

-Всего в арбитражный суд было подано 932 заявления от участников строительства. Судебные заседания прошли по 485 искам, в 99% случаев суд принимает позицию дольщиков и включает в реестр. Хочу отметить участие Фонда защиты дольщиков. Когда стало понятно, что по «Реставрации» есть большие проблемы с документами, Фонд быстро развернул свою юридическую службу в Красноярске – для помощи дольщикам, которые вынуждены обращаться в суд.

Сколько стоит управление и куда исчезли документы

-Поговорим про процедурные вопросы. В социальных сетях муссируется тема, что конкурсный управляющий получает 5 млн рублей. Поясните?

-По закону ежемесячное вознаграждение конкурсного управляющего составляет 30 000 рублей. Остальное – это расходы на охранные, бухгалтерские и юридические услуги. Управление банкротством застройщика – это не один Латышев, это работа целой команды привлеченных специалистов: юристов, аналитиков, оценщиков, технических специалистов, бухгалтеров. Но за которых я несу ответственность.

Расходы на охрану, включая группу быстрого реагирования, составляют 1,9 млн рублей в месяц. В эту сумму входит обеспечение безопасности всех объектов застройщика-банкрота, в том числе склада со стройматериалами и автобазы. Отдельно оплачиваются бухгалтерский и налоговый учет, услуги по восстановлению учетной документации – это 500 тыс. рублей в месяц. Т.к. большая часть документов была либо уничтожена прежним руководством, либо не передана должным образом конкурсному управляющему, восстанавливать приходится приличный объем. Еще 3 млн рублей – это юридическое сопровождение. Сюда входит работа с кредиторами и участниками строительства, юридическая экспертиза, подготовка процессуальных документов, судебная работа, в том числе оспаривание сделок должника, восстановление документации, сотрудничество с правоохранительными органами и следствием.

Заявленные лимиты есть в открытом доступе на сайте арбитражного суда и ЕФРСБ, желающие могут изучить кто, сколько и за что получает.

-А что с инвентаризацией? По материалам арбитражного суда ее продлили.

-Инвентаризацию мы завершили, результаты опубликованы на сайте Единого реестра сведений о банкротстве. Проинвентаризировали денежные средства, участки, строения, товарно-материальные ценности, автомобили, механизмы, строительные материалы на двух площадках.

Продление инвентаризации было обусловлено особенностями ее проведения. Во-первых, последний генеральный директор компании Лукин передал нам базу «1С» без первички, поэтому полностью восстановить бухгалтерские документы на момент инвентаризации мы не могли. Во-вторых, есть свидетельские показания что в сентябре-октябре со склада были вывезены ТМЦ на десятки млн рублей, а бухгалтерские документы параллельно сжигались в котельной. Эти инциденты, скорее всего, станут предметом для изучения правоохранительными органами.

-Дольщики говорят, что конкурсный управляющий не хочет подписывать акты сверки взаиморасчетов с контрагентами застройщика. Почему?

-Это не совсем корректное утверждение. Во-первых, никто из контрагентов к нам с просьбой о подписании не обращался. А во-вторых, огульно, без внимательного изучения документов мы ничего подписывать не будем. К этому вопросу готовы вернуться после того, как бухгалтерская документация застройщика будет восстановлена полностью.

-Все чаще дольщики говорят о необходимости качественного информирования со стороны всех участников процедуры – краевого Минстроя, Фонда, конкурсного управляющего. Как строится ваша информационная работа?

-Есть то, что мы обязаны делать по закону. Первый отчет конкурсного управляющего будет представлен на собрании кредиторов, которое по закону проводится после собрания участников строительства. Все необходимые материалы размещаются на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве и на сайте арбитражного суда.

Дополнительно, для удобства дольщиков, мы используем еще несколько инструментов. В январе открыт штаб конкурсного управляющего, куда можно обратиться лично. Параллельно ведем сайт, где можно задать вопрос через сервис обратной связи. Несколько месяцев назад запустили чат с инициативной группой. По возможности проводим встречи – либо я, либо мои представители.

-Вы говорите, что дольщики могут лично обратиться в офис конкурсного управляющего, но еще в мае были слухи, что штаб закрывается.

-Хочу успокоить, штаб будет работать как минимум до окончания собраний участников строительства.

Что надо сделать дольщикам

-Раз мы коснулись темы предстоящих собраний участников строительства, когда вы планируете их проведение?

-Собрания участников мы проведем тогда, когда количество включенных в реестр дольщиков позволит собрать кворум, необходимый для голосования. По Закону о банкротстве для этого в реестре должно быть не менее трети участников строительства, обладающих более половиной голосов. Т.к. сейчас идут судебные процессы по включению в реестр, то руководствуясь принципами разумности и добросовестности, мы дождемся рассмотрения основной массы заявлений. В суде остается около 400 дел – это конец июля, не ранее.

-Так ли необходимо дожидаться большинства дольщиков?

-Собрания участников строительства – важный этап процедуры банкротства застройщика. На них дольщики определяют дальнейшую судьбу своих домов. Например, по тем объектам, где не было отчислений в Фонд, по закону я обязан спросить у участников строительства – хотите ли вы достраивать сами через ЖСК? Если ответ будет отрицательным, мы сможем привлечь нового застройщика и передать ему объекты для завершения строительства.

По домам с компенсационными отчислениями, на собраниях дольщики могут выбрать вариант денежного возмещения по ДДУ. Это первый вопрос бюллетеня. Если участники строительства откажутся от компенсации, тогда они будут выбирать между ЖСК и новым застройщиком.

Для объективного выбора необходимо участие абсолютного большинства дольщиков.

-Допустим, большинство проголосует за нового застройщика. Что дальше? «Дорожной карты» все еще нет.

-Это действительно самый больной вопрос нашей процедуры. Насколько я знаю, сейчас «дорожная карта» разработана и передана на согласование в Правительство РФ. Все упирается в соотношение объемов федерального и регионального финансирования. Как недавно заявил министр строительства Владимир Якушев на встрече с дольщиками, план мероприятий будет принят только после того, как правительство Красноярского края определит свою долю софинансирования.

Во многом, дома той же «Урбан Групп» были подхвачены быстро, потому что подмосковные власти приняли активное участие. Выделили средства из регионального бюджета, взяли на себя достройку инфраструктурных объектов. Аналогичная ситуация – в Нижнем Новгороде.

Решение вопроса обманутых дольщиков – это общая задача, о чем неоднократно говорил Президент России. Нельзя переложить ответственность на центр и ждать от него спасения. Особенно, когда проблемный застройщик несколько лет успешно проходил все региональные проверки.

ЖК «Эдельвейс»: планировалось, что здесь будут построены многоквартирные дома. Фото: предоставлено конкурсным управляющим СК «Реставрация»

ЖК «Эдельвейс»: планировалось, что здесь будут построены многоквартирные дома. Фото: предоставлено конкурсным управляющим СК «Реставрация»

СПРАВКА «КП»

Строительная компания «Реставрация» признана банкротом по заявлению Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства 5 декабря 2018 года. Речь идет о десяти многоквартирных домах в двух жилых комплексах «Эдельвейс» и «Фестиваль». Отчисления в фонд в размере 1,2% с договора долевого участия производились только по трем домам из десяти. Расходы на их достройку, как и полагается по закону, покроет Фонд. Проблемы — с завершением строительства остальных семи объектов, по которым отчисления в Фонд застройщиком не делались. Предполагается, что будут выделены бюджетные средства.

Сейчас план мероприятий по восстановлению прав дольщиков СК «Реставрация» готов и находится на межведомственном согласовании в Правительстве РФ.

15 марта завершился прием заявлений дольщиков СК «Реставрация» о включении в реестр требований участников строительства. Его формирование было серьезно осложнено тем, что застройщик использовал непрозрачные схемы при продаже квартир, всего конкурсным управляющим было выявлено свыше 10 схем обхода законодательства, включая злоупотребление с оплатой ДДУ, отсутствие регистрации в Росреестре, задвоение продаж.

Дольщикам СК «Реставрация», которые включены в реестр требований участников строительства, предстоит проголосовать в соответствии с 218-ФЗ на общем собрании участников долевого строительства по каждому конкретному дому, согласны ли они на достройку домов или же захотят получить денежную компенсацию. Речь идет о людях, которые заключили договоры долевого участия и по ним СК «Реставрация» осуществляла обязательные отчисления в Фонд.

Что касается остальных семи домов, по которым отчислений в Фонд не было, их дольщики должны будут проголосовать по единственному вопросу: создавать жилищно-строительный кооператив и передавать ему объекты незавершенного строительства или нет.

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также