Генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев: Мы запускам первый дом по проектному финансированию

Внутридворовое пространство жилого квартала будет четко зонировано для детского и взрослого отдыха.

«Основная тенденция 2019 года - сужение рынка новостроек»

- Антон Сергеевич, прошлый год был довольно напряженным для застройщиков. Переход на новую систему финансирования объектов жилищного строительства изрядно потрепал всем нервы. С каким настроением вы подводили очередные итоги?

- Прошлый год закончился для Группы компаний «ЕДИНСТВО» достаточно неплохо. Мы успешно завершили все объекты, которые планировались к сдаче в 2019 году. Передача квартир в этих домах закончена, и это позволило нам посмотреть в будущее и определиться с новыми проектами, которые будут реализовываться с 2020 года. В целом основная тенденция 2019 года - это сужение предложений на рынке новостроек. Достаточно сравнить две цифры: в 2018 году в Рязанской области было выдано 60 разрешений на строительство многоквартирных домов, в 2019 году - 4.

- Вот это да! Эта тенденция характерна для всей России?

- Да, снижение идет по всей стране, но темпы в разных регионах отличаются. Картина становится понятной, если взглянуть, сколько новых проектов было выведено на стадию реализации в 2019 году. Это существенно сказалось и на объеме предложений, которые на сегодняшний момент есть у застройщиков. Если в 2018 году мы говорили о 10 тысячах квартир в новостройках, то сейчас речь может идти о 8-9 тысячах. И ежемесячно объем сокращается на 500 квартир.

- А что на фоне сокращения объемов нового жилья происходит со спросом на него?

- Новостройки продолжают пользоваться популярностью. Но в силу различного рода обстоятельств спрос имеет небольшую тенденцию к падению. Происходит это главным образом по двум причинам - поэтапное увеличение стоимости жилья и высокая закредитованность населения, в результате чего свободных средств у людей становится все меньше.

Но, повторюсь, в целом итоги года мы оцениваем позитивно.

«Мы готовы переходить на новые рельсы»

- Одним из главных ответственных шагов, сделанных в прошлом году, как я понимаю, стало ваше решение запустить первый дом на новых условиях финансирования?

- В конце прошлого года мы получили разрешение на новый объект, который будем строить на новых для себя и для нашего региона условиях - по проектному финансированию. Это был первый в Рязанской области договор с использованием эскроу-счетов. Мы готовы переходить на новые рельсы.

Здесь, конечно, есть большое количество подводных камней. Первое - понимание покупателями, что такое проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Второе - ценовая политика, которая будет складываться вокруг жилья, строящегося по проектному финансированию. Объективно в 2019 году рост цен на новостройки в Рязани, по оценкам застройщиков, составил от 10 до 15 %. То есть цены выросли довольно серьезно.

И это позволяет нам сегодня выходить на проектное финансирование с уровнем цен за квадратный метр - даже на старте - на уровне предельно допустимых для проектного финансирования.

Эргономика во всем!

- Давайте поподробнее остановимся на вашем первом доме, который реализуется с помощью проектного финансирования. Чем он будет принципиально отличаться от других?

- Это вторая очередь в жилом квартале «Правый берег» в Дядьковском сельском поселении, рядом с гипермаркетом «Глобус». Мы проанализировали динамику реализации первой очереди, немного усовершенствовали проект под спрос, думаю, весной этого года сможем открыть продажу квартир. Основное отличие этого дома от других - более сорока видов умных детализированных планировок на площади от 30 до 80 кв. м. В смарт-вариантах предусматривается кухня-гостиная, которая может использоваться в различных функциональностях: здесь можно готовить пищу, принимать гостей, собирать всю семью. Даже если в квартире 30 метров, она спланирована так, что в ней можно собрать большую компанию. Мы убрали все длинные коридоры и лишние закоулки и рассчитали эргономику квартиры с учетом того, чтобы собственникам было удобно при проведении ремонта, и в дальнейшем при проживании у них все находилось под рукой. Например, мы предусмотрели место под гардероб сразу при входе в квартиру и нишу под стиральную машину в ванной комнате. Таким образом уже на стадии проектирования и строительства наш покупатель понимает, где у него будет стиральная машина, где будет гардероб, где кровать, а где рабочее место.

В течение более чем полугода мы детально работали с этими планировками и считаем, что одни из самых лучших в городе.

- Как думаете, покупатели оценят вашу заботу о функциональности пространства?

- Мы все чаще видим, что при выборе квартиры даже большие семьи задумываются об эффективности приобретаемой площади и экономической стороне вопроса покупки, ремонта и дальнейшего содержания жилья. Как правило, многие предпочитают брать меньшее количество квадратных метров, понимая, что это экономия в будущем. По сути, у людей начинает трансформироваться сознание. Если раньше спальня меньше 12 кв. м считалась признаком малогабаритной квартиры, то сейчас все больше наших клиентов рассматривают варианты спален и менее 10 кв. м, понимая, что это всего лишь место, куда они будут приходить спать. А место притяжения в квартире - это кухня-гостиная, где собирается вся семья. Самые большие квартиры в этом доме - трехкомнатные. На выбор покупателей несколько вариантов планировок как трехкомнатных, так и двухкомнатных. А площадь однокомнатных квартир будет колебаться от 30 и до более, чем 40 кв. м.

Панорамные окна, экологичная детская площадка и парковка для всех

- Каждый ваш проект - это самостоятельная, тщательно разработанная идея. Какова философия жилого квартала «Правый берег»?

- Дом предназначен для семейного проживания, и его основная философия заключается в том, что цена соответствует качеству. Все в жилом квартале направлено на создание максимально комфортных условий для взрослых и детей. На всех этажах предусмотрено панорамное остекление лоджий, высокие потолки, наличие в доме кладовых и нежилых помещений коммерческого назначения на первом этаже. Так, панорамное остекление сделано не только для видовых характеристик, оно дает большее проникновение света в квартиру. Даже небольшие жилые пространства становятся объемнее и светлее благодаря этому. Если же человеку необходимо скрыть какую-то часть своего пространства, стекла можно затонировать. Мы оставляем владельцам широкое поле для творчества.

При этом безопасность сохраняется на том же уровне, как и при кирпичном экране - мы используем специальные стекла типа триплекс, которые нельзя разбить, чтобы они рассыпались, и иные степени защиты, которые делают нахождение людей на такого рода лоджии безопасным. Целый ряд наших проектов, в которых мы применяли такие стекла, подтверждают: при более чем пятилетней эксплуатации несчастных случаев из-за наличия панорамного остекления не происходило.

- Для благополучия жителей важен и комфортный микроклимат в квартире. Этому во многом способствуют шаги, которые предпринимают застройщики, чтобы сделать дом энергоэффективным.

- Сохранить тепло в доме помогает поризованный керамический кирпич, которым обкладываются внешние стены, с дальнейшим утеплением минеральной ватой толщиной не менее 120 мм. Наш дом будет оснащен индивидуальным отоплением, чтобы каждый определял свой внутренний климат в квартире. А использование стеклопакетов от ведущих мировых производителей для российского климата позволит минимизировать теплопотери от окон. Чтобы у человека потребность в проветривании помещения была меньше и движение воздуха обеспечивало нормальный микроклимат, мы устанавливаем в квартирах инверторные клапаны для приточной вентиляции. Немалую роль играет также использование хороших входных дверей с уплотнителем и степенями защиты, которые не позволяют теплу выходить в коридор.

С другой стороны, надо понимать, что использование дополнительного оборудования, которое позволяет сократить энергопотери в доме, может привести к увеличению ежемесячных платежей жильцов на его содержание.

- Реализуя свои проекты, застройщики обычно стеснены границами участка. Вы же строите целый квартал на площади более 10 гектаров. Наверное инфраструктура у вас с царским размахом? И детские площадки, и парковки.

- Мы считаем, что квартал должен быть самодостаточным, поэтому основной упор сделаем на организацию внутридворового пространства. Вся территория будет четко зонирована для детского и взрослого отдыха. Декоративное ограждение детской площадки предотвратит попадание на нее автомобилей и в то же время не позволит малышам выбегать на дорогу. На смену железным и пластиковым детским конструкциям приходят детские комплексы по типу playgrounds из натуральных материалов, например, из дерева. Оно привлекательно выглядит, экологично и практично. На сегодняшний момент это является одним из основных мировых трендов. Думаю, использование такого варианта для оборудования дворовой территории и создания общественного пространства будет наиболее правильным. Для взрослых установят спортивные площадки workout - всесезонные тренажеры, которые могут быть полезны и взрослым, и детям. Внутри квартала организуем прогулочные зоны, площадки, где можно кататься на велосипедах, скейтах. На всей территории входные группы в домах будут на уровне земли - никаких пандусов и безбарьерный доступ любым категориям граждан в подъезды.

Поскольку это квартал, который не стеснен какими-то условиями существующей застройки, то и открытых парковочных мест будет достаточно, для того чтобы все без исключения собственники в этом жилом квартале нашли место для своего автомобиля. Большая часть машино-мест располагается рядом с жилым комплексом, но при этом за пределами дворовой территории.

- То есть квартал будет огорожен?

- В перспективе после того как мы сдадим две очереди строительства, территория будет огорожена с возможностью подъезда только к нежилым помещениям или посадки-высадки людей.

У всего квартала планируется закрытая территория с контролем доступа посторонних. Также в ЖК планируется использование хорошо зарекомендовавшей IP-телефонии, когда с любого мобильного устройства можно посмотреть, кто пришел, и не надо бежать к домофонной трубке. Человек в принципе и дома может не находиться в этот момент.

«Вода к домам не подойдет еще лет сто»

- Участок, на котором вы возводите жилой квартал, выходит к пойме Оки. Нет ли опасности, что территория будет подтапливаться?

- Перед началом проектирования производится большое количество исследований, в частности геологических и геодезических. Они помогают понять, какого качества грунт находится под будущим домом, какой тип фундамента нужно использовать в данном случае и насколько принципиально эта территория может подлежать затоплению. Исходя из 50-летних наблюдений, территория, на которой будет находиться жилой квартал, ни разу не затапливалась.

И если понимаем, что многолетняя незатопляемая отметка находится на уровне отсыпки 1-1,5 метра, то эта отсыпка производится, делается специальная подушка, которая позволяет нам быть спокойными и уверенными, что какое бы половодье ни случилось, вода к домам не подойдет еще лет сто. И, к слову, объекты социальной инфраструктуры, которые будут расположены на территории квартала, строятся гораздо ближе к пойме Оки, чем наши жилые дома.

- Соцобъекты тоже вы строите?

- Наш участок позволял бы нам разместить здесь шесть домов, но мы выделили землю и безвозмездно отдали Рязанскому району под детский сад. Это объективное понимание ситуации с нашей стороны и экономической привлекательности любого района. Строительство школы и детского сада ведется по федеральной программе силами трех бюджетов: федеральный, региональный и местный.

- В пяти домах жилого квартала будет расположено полторы тысячи квартир. Сможет ли школа и детский сад обеспечить жителей достаточным количеством мест?

- Школа рассчитала на 1,5 тысячи мест и состоит из трех этапов строительства. К лету будет возведен первый корпус на 500 учащихся и спортивное ядро на все три очереди. К моменту, когда будет заселен наш первый дом, у жителей будет возможность устроить детей в школу в шаговой доступности. А детский сад сможет принять 200 малышей. Самое главное - родителям с детьми не придется пересекать какие-то магистральные линии - улицу Большую или Муромское шоссе, чтобы попасть в учебные заведения. Все будет размещено внутри квартала.

- Новоселы развивающихся районов часто жалуются на плохую транспортную доступность. Говорят, что магазинов возле дома открыли много, а маршрутки не ходят. Не столкнутся ли жители «Правого берега» с такой же проблемой?

- Транспортная доступность в этом районе достаточно хорошая. Улица Большая насыщена общественным транспортом. Рядом Касимовское шоссе, плюс есть остановки у «Глобуса» и «Леруа Мерлен». И после того как квартал заживет, городская маршрутная сеть будет скорректирована. Мы думаем, что развитие улично-дорожной сети Рязани продолжится, и следующая очередь Северного обхода, которая должна соединить трассу М5 с Северным обходом, все-таки появится. Она пройдет как раз по пойменной части реки Оки и выйдет в районе деревни Турлатово. Будет правильно превратить Муромское шоссе во внутригородскую дорогу, потому что Рязань уже давно шагнула за пределы района Кальное. Теперь это уже центральная часть города, нежели какая-то окраина.

Первым тридцати покупателям - особые условия!

- А на каких условиях будут продаваться квартиры в этом доме? Ведь проектное финансирование фактически перечеркнуло возможность сделать цены на старте продаж низкие.

- Система оплаты долевого участия в строительстве для покупателей осталась прежней. Особенность проектного финансирования заключается в двух моментах. Первый - денежные средства не попадают к застройщику, а аккумулируются на эскроу-счетах до сдачи дома в эксплуатацию. Второе - строительство ведется вне зависимости от динамики продажи объекта, строго по графику, который согласовывается с банком. Если продажи идут хорошими темпами, то застройщик может работать с опережением. Но отставание в графике невозможно, потому что в этом случае банк может приостановить проектное финансирование. Это дополнительная защита для покупателей и гарантия, что объект будет построен не позднее срока, указанного в проектной декларации и договоре. Основной плюс проектного финансирования - независимо от того, продал ты что-нибудь в этом месяце или не продал, стройка не остановится.

Что касается второй очереди в жилом квартале «Правый берег», то по ней мы запустили очень привлекательную акцию: первым 30 покупателям мы предложим специальные условия. Более подробно о них можно узнать в отделе продаж на самом объекте или в центральном офисе ГК «ЕДИНСТВО». Все программы, которые действуют в нашей компании - по рассрочкам, сотрудничеству с банками-партнерами и по трейд-зачету - будут распространяться и на «Правый берег». Правила у нас едины для всех объектов. Но каждую конкретную ситуацию мы традиционно рассматриваем индивидуально с точки зрения, каким образом можем помочь нашему клиенту приобрести жилье.

- Насколько я вас знаю, никакие кризисы и переходные периоды, которые переживает отрасль, не мешали компании наращивать ежегодно объемы сданного жилья. Какие планы на этот год?

- В 2019 году мы построили около 140 тысяч кв. м, а в этом планируем сдать 10 жилых домов общей площадью порядка 170 тысяч кв. м. Сейчас у нас в активной продаже находится порядка четырех тысяч квартир площадью от 29 кв. м и до 175 кв. м. Наши клиенты могут выбрать готовую квартиру в сданном доме или заранее выбрать планировку, вложиться на перспективу и ждать, когда объект будет построен. В Группе компаний «ЕДИНСТВО» всегда есть что выбрать для комфортной жизни.

Застройщик ООО «Карат». Подрядчик ООО «СтройАльянс». Разрешение на строительство №62-RU62515307-175-2019 от 20 сентября 2019 года. Проектная декларация опубликована на сайте наш.дом.рф. Строительный адрес: Рязанская область, Рязанский район, село Дядьково, дом 6.

На правах рекламы.