Загадочный формат

Дополнительный сервис для жильцов и доход для инвесторов - главные плюсы апартаментов. Фото: freepik.com.

Апартаменты появились на городском рынке недвижимости несколько лет назад, и последние годы этот сегмент демонстрирует завидный рост. По некоторым оценкам, количество юнитов (аналог квартир) в петербургских апартаментах в 2019 году выросло примерно на 90 процентов. Растет не только количество предложений, но и интерес инвесторов: перспектива покупки и сдачи апартаментов в аренду тем же туристам выглядит соблазнительно. Но до сих пор многие особенности этого вида недвижимости непонятны простым покупателям. Одна из причин - обилие терминов, которые мелькают во всех дискуссиях на эту тему: апартаменты, апарт-отели, апарт-комплексы… Так что сегодня подразумевается под термином «апартаменты», можно ли на этом заработать и как относиться к тому, что такой недвижимости в Петербурге становится все больше?

НОВЫЙ ТРЕНД

Самое первое, что важно уяснить: формально жильем это не считается. Хотя снаружи и изнутри это такие же новостройки, как и все другие. Но статус земли, на которой возводятся апартаменты для коммерческих объектов, влияет и на статус самой недвижимости.

- Апартаменты строятся на территориях, где не предусмотрена жилая застройка, то есть по документам квартиры в них не являются жилым помещением. Разница есть и в содержании такой недвижимости – в апартаментах плата за более качественное обслуживание, и она может быть выше, чем в обычных жилых комплексах, - объясняет заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

«Нежилой» статус апартаментов влияет и на прописку: получить ее в апартаментах нельзя. Законодательство допускает только временную регистрацию. Впрочем, сегодня это не проблема - с временной регистрацией можно встать в очередь на место в муниципальных садиках, школах, получить ИНН, встать на воинский учет.

Из других отличий от обычных ЖК: на апартаменты не распространяются требования к наличию инфраструктуры. С другой стороны, стоят они меньше традиционных квартир. И строят их, как правило, в самых интересных местах. Кстати, процедура проверки застройщика при возведении апартаментов такая же, как и при строительстве жилого дома. Если есть права на землю и действующее разрешение на строительство - все в порядке.

СЕРВИС ЗАКАЗЫВАЛИ?

Профессионалы отрасли обычно подразделяют рынок апартаментов на два основных сегмента - сервисные, предназначенные для сдачи в аренду и отчасти напоминающие гостиницы, и несервисные - больше похожи на обычные квартиры, их даже часто называют псевдожильем.

- Разделение апартаментов на сервисные и несервисные (псевдожилье) сделано, скорее, для удобства покупателей. Сервисные в первую очередь для инвестиций. Но и в них вполне можно комфортно проживать, - делится опытом директор департамента долевого строительства «МК-Элит» Михаил Жилин.

Сервисные апартаменты - это, по сути, меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду помещения. В них есть круглосуточно работающая управляющая компания и консьерж-служба, способные в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу.

- Более 80 процентов всех предложений апартаментов в Петербурге относится к сервисным с программами доверительного управления. То есть апартаменты прежде всего предназначены для инвестиций - вложений средств в недвижимость для последующей сдачи в аренду, - говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

Яркий пример сервисных апартаментов - это апарт-отели, которые особенно востребованы у туристов и командировочных.

- Апарт-отель предполагает гостиничный сервис для жителей: уборка, услуги прачечной, круглосуточный ресепшен и прочее, - поясняет Максим Жабин.

ЗАКОНЫ НЕ УСПЕВАЮТ

В отличие от лексикона профессионалов, в законах четкого определения для апартаментов, тем более разных форматов, сегодня, увы, нет. Этим словом называют самые разные проекты, хотя функционал у них заметно отличается.

- Основной документ, регулирующий этот рынок – постановление правительства России от 16 февраля 2019 г. №158. Однако там нет четкой формулировки статуса апартаментов, - говорит генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская, - для участников рынка очень важно, чтобы на законодательном уровне было четкое разделение проектов на жилые и сервисные апартаменты, которые предназначены для краткосрочного и среднесрочного пребывания гостей. Также нашей отрасли не хватает разрешения на организацию кухонного пространства в номерах. Эта необходимость продиктована, в первую очередь, потребностью самих туристов, которые не всегда желают питаться в городе: современные путешественники хотят комфортного и комплексного размещения с возможностью выбора. Важно, что по закону «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» каждый сервисный проект обязан пройти классификацию и получить статус отеля с соответствующим количеством звезд. Так, наши проекты инвест-отелей «Интуит» на Витебском проспекте и «Про.Молодость» на проспекте Большевиков будут сертифицированы как трёхзвездочные отели. Это один из ключевых факторов, который отличает сервисные проекты от так называемого псевдожилья. Мы четко представляем, на какую целевую аудиторию резидентов рассчитаны наши инвест-отели, понимаем перспективы по загрузке и формируем доходность для собственников номеров, исходя из реалистичных, а иногда и пессимистичных прогнозов. Поэтому доходность наших инвесторов в отелях PLG колеблется от 9 до 16% годовых.

- Требования к звездам касаются эргономичности номеров, качества мебели и техники, уровня сервисов, безопасности и многих других факторов - их лучше учесть на стадии проектирования здания. Поэтому важно, что наш первый проект в этом сегменте - апарт-отель Studio Moskovsky у станции метро «Фрунзенская» - создавался уже с учетом новых жестких требований, - говорит директор RBI PM (входит в Группу RBI) Карина Шальнова.

Екатерина Лисовская считает, что проекты апарт- и инвест-отелей созданы для решения стратегически важной для Петербурга задачи - развивать туристическую отрасль.

- Проекты Группы PLG - являются частью стратегического инвестиционного проекта по обеспечению Санкт-Петербурга гостиничным размещением доступного ценового сегмента. Ту же задачу решают и наши коллеги по рынку. Поэтому мы могли бы претендовать на налоговые льготы, которые существуют в некоторых странах Европы, - считает эксперт, - там налоговая нагрузка на гостиничный бизнес колеблется в пределах от 7 до15% в отличие от стандартных 20% в России. Также все отельеры опасаются введения дополнительного гостиничного сбора. Если его введут на законодательном уровне, это точно не пойдет на пользу индустрии гостеприимства.

ТАКИЕ РАЗНЫЕ СТОЛИЦЫ

В отличие от Москвы в Петербурге апартаменты не стали повальным прикрытием для строительства жилья.

- Рынки апартаментов и апарт-комплексов Москвы и Петербурга сегодня кардинально отличаются. В столице на участках, где жилье построить нельзя, строят апартаменты, функционирующие далее как псевдожилье. Основные покупатели такой недвижимости - приезжие или сами москвичи, которые хотят жить ближе к работе. Зачастую люди сдают собственную квартиру и снимают апартаменты, чтобы не тратить время на дорогу до рабочего места. Апарт-комплексы в Москве, как правило, возводятся в центрах деловой активности, и такая недвижимость находит своего потребителя, она востребована, - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - В Петербурге же развитие формата происходило иным путем, здесь предпочтение отдается сервисным апартаментам для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Могу сказать, что петербургские компании выбирают для себя путь реального следования закону, в этом отношении наши застройщики единодушны.

- В Петербурге по сравнению с Москвой, где 25-28 процентов новостроек составляют апартаменты, действительно немного псевдожилья, - соглашается Михаил Жилин. - Но в большинстве сервисных апартаментов нашего города также предусмотрено несколько этажей, секция или даже целый отдельный корпус для тех, кто приобретает апартаменты для постоянного проживания.

ОБРАЗ ЖИЗНИ

По сути, апартаменты стали ответом на новые запросы жителей мегаполиса, которые хотят иметь больше комфорта и свободы.

- Апартаменты - вестник нового стиля жизни. Это проекты для современных, динамичных людей, - считает Михаил Жилин. - Дело не в возрасте или роде занятий - апартаменты выбирают те, кто ценит свое время и не метраж как таковой, а его наполненность сервисами и услугами. Обычно за соизмеримые с классическим жильем деньги апартаменты предлагают гораздо лучшую локацию и более высокий комфорт проживания.

Ну а что касается инвесторов, то для них это отличная возможность удачно вложить деньги.

- Главное - грамотно выбрать проект. Наибольшим спросом будут пользоваться те проекты, в которых есть собственные качественные сервисы, именно они будут давать большую доходность, - говорит Максим Жабин. - И, кстати, именно сейчас, в начале своего развития, этот сегмент наиболее благоприятен для инвестиций.

- Инвестору, желающему получать прибыль ежемесячно, стоит обращать внимание только на сервисные проекты. Если представлены программы доходности, предлагается меблировка под ключ, расположение привлекательно для арендаторов - значит проект сопровождается бизнес-моделью. И это значит, что на нем можно заработать, - добавляет Сергей Мохнарь.

СПОСОБ ЗАРАБОТАТЬ

Чем апартаменты могут быть интересны покупателям недвижимости?

- Главное, что надо знать про апартаменты, - это в первую очередь инструмент инвестирования. Их владелец получает коммерческую недвижимость, которая может приносить ему стабильный доход от сдачи в аренду. А арендатор, который будет временно проживать в апарт-отеле, получит комфортабельный юнит, оборудованный всем необходимым для быта, плюс полный спектр гостиничных сервисов, - говорит Карина Шальнова. - Мы в RBI PM ориентированы на корпоративную аренду и бизнес-туризм. Обычно это долгосрочная аренда на срок от одного месяца до года. Наша основная целевая аудитория - сотрудники компаний, которые приезжают в Петербург в командировку, участники деловых конференций, а также приглашенные специалисты-экспаты, переезжающие в новый для себя город вместе с семьей.

Кстати, зарабатывать на апартаментах можно по-разному.

- Можно самостоятельно сдавать недвижимость в аренду, однако при этом от собственника потребуется огромная включенность во все процессы и затраты времени плюс большие риски по сохранности имущества и многим другим моментам, - продолжает Карина Шальнова. - Более консервативный, но и более надежный вариант инвестиций - поручить управление своей недвижимостью профессиональной управляющей компании. При этом существуют разные варианты - от получения гарантированного ежемесячного дохода, независимо даже от того, сдан ли ваш апартамент в тот или иной период, до определенного процента прибыли от сдачи. Мы в RBI PM предлагаем собственнику несколько альтернативных программ управления доходностью. Все заботы на свои плечи берет управляющая компания RBI PM: поиск и общение с будущими арендаторами, оформление документов и так далее.

Апарт-отели предполагают полностью гостиничный сервис, в том числе уборку. Фото: freepik.com.

АЛЬТЕРНАТИВА ВКЛАДАМ

Сколько именно можно заработать на апартаментах, зависит от конкретного проекта, насколько он удачен. В среднем после уплаты всех расходов доходность может составлять от 9 до 17 процентов в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры.

- В нашем проекте START рядом с метро «Парнас» (один из крупнейших апарт-отелей Петербурга) доходность на уровне 16 процентов, - говорит Сергей Мохнарь. - Заработать на апартаментах может любой человек с суммой 15-20 процентов от стоимости апартаментов. На остальное можно оформить ипотеку, ставка по которой ниже уровня доходности. В комплексе START мы предлагаем апартаменты стоимость от 1,65 миллиона рублей. Это самая доступная недвижимость в Петербурге рядом с метро и уже с отделкой. Кроме этого, мы предлагаем долевое владение: за 500 тысяч рублей инвестор может приобрести долю с такой же доходностью.

Но самое главное, что доверительное управление позволяет владельцу квадратных метров не беспокоиться о вложениях.

- Принцип апартаментов - «вложил и забыл», как у депозитов в банке. Всем остальным занимаются профессиональные управляющие компании, - говорит Сергей Мохнарь. - Однако доходность апартаментов недостижима для депозитов. Это делает инвестиции в апартаменты практически безальтернативными для сохранения и преумножения средств, особенно на фоне снижения курса рубля и последующего за ним ускорения инфляции. Недвижимость сама по себе является основным защитным активом, а доходная недвижимость является таковой вдвойне.

Важный момент: чтобы получать доход без хлопот, необходимо найти хорошую управляющую компанию.

- Часто, когда апартаменты в активной продаже, на сайте проекта есть красивая программа доходности с невероятными обещаниями. После получения собственности все может быть не так радужно. Есть смысл проконсультироваться с независимым специалистом по инвестициям в недвижимость, - предупреждает Максим Жилин.

ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ

В прошлом году сегмент апартаментов пережил взрывной рост. Сейчас ситуация на рынке неопределенная, но перспективы у этого вида недвижимости все равно хорошие.

- Данный сегмент недвижимости сформировался естественным рыночным путем и по этой причине столь успешен: спрос за 2019 год увеличился на 33 процента по отношению к 2018-му, также рекордному, - говорит Сергей Мохнарь.

По сути, наша страна проходит тот же путь, который уже прошли Европа и Америка 30-40 лет назад.

- Рынок апартаментов и доходных домов в нашей стране будет развиваться, и активнее всего это будет происходить на территориях мегаполисов - Москвы и Петербурга, - уверен Максим Жабин. - Во-первых, в крупных городах остается все меньше площадок для жилого строительства, а люди все равно будут стремиться жить ближе к развитой городской инфраструктуре. Во-вторых, у нас сегодня формируется новое поколение миллениалов, которое в принципе отвергает суть владения и готово мигрировать за рабочими местами, снимая квартиру поближе к офису. На первое место для поколения миллениалов выходит личная мобильность, а не привязанность к месту жительства и собственности. Даже если у них есть свое жилье, они, скорее всего, будут сдавать его, а сами станут снимать те же самые апартаменты поближе к работе, чтобы иметь возможность более свободного перемещения. Развитию рынка апартаментов будет способствовать и рост стоимости жилья, от которого не спасет даже дешевеющая ипотека.

Но самое главное - с приходом на рынок нового формата, апартаментов, у покупателей недвижимости появились новые возможности. В таких проектах можно жить, можно сдавать их в аренду, и это еще не все. Статус нежилой недвижимости позволяет, например, открыть офис или совмещать проживание и собственный бизнес, чего в жилом помещении делать категорически нельзя.

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Наталия БЕЛЯКОВА, эксперт по международному маркетингу, директор по маркетингу Domina Russia:

- Сегодня в продаже в Петербурге находится порядке 12 тысяч юнитов. Увеличение предложения практически вдвое произошло в течение прошлого года, причем рост обеспечили именно апарт-отели. В то же время туристический рынок вряд ли способен обеспечить равномерную годовую загрузку сервисных юнитов, даже с учетом клиентов закрывшихся хостелов и возможного запрета на сдачу внаем жилых помещений. Для этого Петербург должен бороться за высококвалифицированных мигрантов - «цифровых кочевников», работающих в «облаке» и не привязанных к офисной инфраструктуре. Этот контингент - потенциально долгосрочный (от 1 месяца) арендатор, которому удобен и весь сервисный функционал апартаментов. Пока среди городов, наиболее популярных у такой аудитории, Петербург занимает 40-е место по рейтингу nomadlist.com.