Как купить новостройку, которая принесет доход: выбираем правильного застройщика

Несмотря на все связанные с коронавирусом проблемы и ограничения, спад на рынке новостроек оказался не таким уж и серьезным. А по завершении выхода из режима самоизоляции эксперты прогнозируют скачок спроса — за счет тех, кто квартиру купить собирался, но активные действия пока отложил до окончания пандемии.

Более того, за льготной ипотекой по новой программе под 6,5% годовых уже выстроились чуть ли не очереди. По данным ДОМ.РФ, оператора программы, к середине мая банки уже приняли около 70 тысяч заявок. Это при том, что их только с конца апреля начали принимать, потом были праздники, да и режим самоизоляции никто не отменял — основной наплыв ожидается позже, когда повсеместно подавать документы да и подбирать жилье можно будет не только через интернет.

С чего такая спешка и насколько надежно сейчас покупать жилье в новостройке?

ПОЧЕМУ ВЫГОДНО ПОКУПАТЬ СЕЙЧАС

Людей понять можно. Конечно, есть страны, где ставки по ипотеке гораздо ниже, но в России кредиты на покупку жилья под 6,5% годовых еще никогда не предлагали. И есть опасения — что потом и не предложат. Программа с господдержкой действует только до ноября — и не очень понятно, что будет дальше.

На самом деле, у многих банков ставки по льготной программе даже ниже — от 6,1%. А есть еще совместные акции застройщиков и банков, где часть ставки какой-то период (обычно до конца этого года) дополнительно субсидирует застройщик — и условия получаются еще выгоднее. При этом, по прогнозам, предложение новостроек в перспективе будет сокращаться — это связано как с законодательными изменениями, так и с кризисом. То есть выбор привлекательных вариантов даже на подмосковном рынке сократится.

Есть и еще один момент. Ставки по депозитам и банковским вкладам падают. Поэтому выжидать в надежде, что удастся подкопить, становится невыгодно (много ли скопишь, когда по новым вкладам предлагают уже не более 4-5% годовых?). Фондовый рынок? Да, все мы читали, что ценные бумаги лучше всего покупать, когда они «падают». Но на практике, а не в теории заработать на кризисном рынке удается не многим — для этого нужно иметь определенные знания, интуицию и достаточное количество времени на то, чтобы отслеживать ситуацию и не зевать. Уж точно не стоит рисковать, вкладывая в такие игры деньги, которые совсем не лишние и нужны на первоначальный взнос при покупке квартиры.

У новой квартиры, в сравнении с любыми финансовыми и фондовыми инструментами есть тот неоценимый плюс, что это не просто инструмент для инвестиций — в ней можно жить. А квадратные метры, как показывает опыт, никогда лишними не бывают.

КАК КУПИТЬ НАДЕЖНО

Особенность нынешней ситуации — выгодно покупать жилье именно в новостройке. Льготную ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке никто не дают, и ставки там получаются гораздо выше. А даже лишние 1,5-2%, помноженные на 10-15 лет, на которые берется ипотека, - это существенные деньги.

А кроме того, именно новостройка, даже при отсутствие роста цен на жилье позволяет получить доходность от вложенных средств в районе 15% (если купить на этапе строительства) - только за счет того, что она дорожает по мере готовности и после ввода в эксплуатацию.

Не рискованно ли вкладываться в новостройку в кризис — спросите вы. Оговоримся сразу: таких рисков, как были в кризис 2008-2009 года, недобрую память о котором до сих пор хранят тысячи «обманутых дольщиков», сейчас нет. Изменения в законодательстве, в частности переход на эскроу-счета, гарантируют, что, как минимум, назад вы вложенные деньги получите. Но ведь хотелось бы получить квартиру — и желательно такую, которая принесет тот самый доход хотя бы в районе 15%. А это зависит от того, насколько удачно получится выбрать застройщика.

ВЫБИРАЕМ ЗАСТРОЙЩИКА

С поправкой на особенности нынешнего кризиса и пока не до конца снятые ограничения, связанные с пандемией, эксперты рекомендуют обращать особое внимание на такие моменты.

1) Крупный застройщик — это всегда хорошо, но важно, чтобы при этом у него были собственные производственные мощности. Такой застройщик не зависит от подрядчиков и не будет срывать сроки строительства из-за того, что у тех что-то встало — он сам контролирует всю производственную цепочку.

2) Опыт работы на рынке — тоже хорошо. Но важно смотреть на то, как застройщик выходил из предыдущих кризисов. Если просто как-то выжил — это, конечно, уже неплохо, но все же недостаточно. Идеальный вариант — если при этом он перешел на новый уровень развития и расширил свою деятельность, воспользовавшись кризисом как возможностью для роста и завоевания новых сегментов рынка.

Информацию для размышления вы легко найдете в открытых источниках. Для примера — вот вам рейтинг самых надежных российских застройщиков от Forbes. Рейтинг составлялся по данным на 2019 год, но расстановка сил на рынке с тех пор мало изменилась.

Если отвлечься от застройщиков со штаб-квартирами в Питере и Екатеринбурге, среди «москвичей» самые высокие позиции — у Группы ПИК, «Самолета» и ФСК.

Рассмотрим для примера группу компаний ФСК (ранее ФСК «Лидер»). Попадание в топ рейтинга надежности ей обеспечили 2 862 622 квадратных метров, введенных в эксплуатацию в 2016-2018 годах ( а всего, по данным Forbes, за 14 лет, включая разные кризисы, - 6,5 млн кв.м.). И выручка в 121,3 млрд руб. за 2016-18 годы. Немаловажная деталь: в 2016 году ФСК приобрела ДСК-1, один из крупнейших строительных комбинатов. Это большой плюс сейчас — есть та самая своя производственная база.