Объекты промзоны Питера

Преображение «серого пояса» – важный вектор развития Санкт-Петербурга

Фото: Shutterstock

Какие существуют трудности в реализации охранительных мероприятий. Чем поможет программа комплексного развития территории Санкт-Петербурга. Что уже начато и какие преобразования ждут горожан.

Что делать с промышленным наследием Петербурга

Преображение «серого пояса» – важный вектор развития Санкт-Петербурга. Девелоперы активно осваивают промышленные территории, тем самым формируя полновесную инфраструктуру и обновляя урбанистический облик районов. Однако есть множество факторов, которые важно учитывать при застройке культурной столицы. Подробнее, как обстоят дела с редевелопментом и особенностями программ комплексного развития территории (КРТ) в отношении промышленного наследия Петербурга рассмотрим в статье.

Больше 6 000 га из 143 900 га всей площади северной столицы составляет «серый пояс». Если посмотреть на карту, центральная часть города окрашена на 40% в серый цвет: так отмечены территории промышленных предприятий, железных дорог и индустриальных зон. В Санкт-Петербурге насчитывается более 3 500 промышленных предприятий. Из них треть примыкают к историческому центру города.

«Серым поясом» называют зону промышленной застройки – территорию заводов и фабрик. Он располагается между историческим центром и спальными районами города. Такой тип планирования сложился из-за характерного экстенсивного расширения территории субъекта в период активной урбанизации. Сначала вводили жилые дома, а затем промышленные кварталы. В конце XIX века предприятия начали переносить на окраины Питера – на берега Обводного канала, Большой Невки, Невы и других рек. Со временем город расширялся, и бывшая периферия вместе с промзонами стала его центром. Этот тип застройки свойственен не только России, но и многим городам Европы в период индустриальной революции.

В советское время государство также планировало перенести все заводы за пределы города, освободив место для жилой постройки. Так, в 1935 году появился Генеральный план Ленинграда – документ, определяющий будущее развитие города. Однако осуществить его не удалось, и фабрики продолжали работать вплоть до 1990-х годов. В «лихие 90-е» большинство заводов приватизировали и дальнейшее развитие «серого пояса» стало происходить стихийно. Некоторые предприятия продолжают функционировать до сих пор, другие – обанкротились. На их территориях выросли новостройки, торговые центры, а также пустующие заброшки.

Сегодня Петербург крайне нуждается в новых «землях». Но расти вширь невозможно по причине колоссальной нагрузки на инфраструктуру. В данный момент «серый пояс» северной столицы превратился в депрессивную зону с большим количеством аварийных зданий, которая требует облагораживания. Это разрозненное пространство почти не охраняется и притягивает к себе социально-негативные явления: пожары, маргиналов, подпитывает преступность.

Многие из зданий бывших промышленных гигантов не имеют адреса и этим значительно усложняют ориентирование горожан. Хаотичность построек, которая не предусматривает указательных знаков, не позволяет расположить в них офисы. А опасность обрушения и отсутствие капитального ремонта делает их последующую эксплуатацию невозможной.

Больше всего не обслуживаемых территорий в границах «серого пояса» приходится на район Глухоозерского шоссе; территории Московского района, удаленные от Московского проспекта; территории вдоль Балтийского направления; территории вдоль Октябрьской набережной; территории к югу от Ладожского вокзала; район Чугунной улицы и другие.

Московский район считается одним из самых зеленых и престижных. Однако из-за богатого промышленного прошлого он частично входит в «серый пояс». Пример требующей внимания территории в Московском районе – участок бывшего мясокомбината им. С.М. Кирова - АО «Самсон» (Московское шоссе 13). Одного из крупнейших промышленных объектов, реализованных в советскую эпоху.

Комплекс зданий, в который входят мясокомбинат, теплоэлектроцентраль и ограда вдоль Московского шоссе, был построен в 1930-1933 годах. В 2000 году комбинат был признан банкротом, из-за резкого снижения объемов производства.

В 2001 г. здание включено КГИОПом в «Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность». Однако по комплексу нет финального заключения, по которому его нужно внести в реестр объектов культурного наследия. На данный момент существуют два диаметрально противоположных мнения. Одно утверждает, что здание несет историческую ценность, второе говорит о точечном подходе к оценке культурной значимости объекта как произведения промышленной архитектуры.

Но стоит отметить, что недавняя экспертиза по признанию здания объектом культурного наследия не выявила ценность комплекса. Эксперт отмечает, что историко-культурная значимость объекта как произведения промышленной архитектуры утрачена, а приспособление его под новое назначение нецелесообразно из-за его неприемлемого технического состояния. Согласно экспертизе, здания Мясокомбината не имеют мемориальной ценности, но к объектам культурного наследия относятся: памятник С.М. Кирову, Мемориал работникам комбината, погибшим в 1941-1945 гг., бронзовые быки скульптура Демут-Малиновского. Что говорит о точечном подходе к рассмотрению данной территории на предмет нахождения объектов с историко-культурной значимостью.

Сегодня территория завода имеет плачевный вид. Мясокомбинат стал укрытием всевозможных «сталкеров» – любителей экстремальных мест, а также центром притяжения маргинальной силы общества, что несет опасность жителям Московского района.

Несмотря на весь потенциал, которым располагает территория бывшего мясокомбината: свободное пространство, близость к центру, хорошая транспортная инфраструктура, четкого вектора развития так и не появилось. Однако в последние годы у политических лидеров пришло понимание, что такие зоны важно взять под контроль и привлекать инвестиционный капитал для обустройства.

Еще один пример депрессивной зоны – старейший завод «Красный треугольник», занимающий весомую территорию между Старо-Петергофским проспектом, Обводным каналом, улицами Розенштейна и Ивана Черных. На нем производили галоши, шины, игрушки и другие изделия из резины. В 2002 году предприятие признано банкротом. Далее у завода появилось множество собственников, которые не следили за территорией. Город ранее предпринимал попытки его реставрировать, но проблем слишком много. Во-первых, из-за большой площади и сложной структуры – перемешаны городская и частная собственность. Во-вторых, некоторые здания являются памятниками промышленной архитектуры, и любое действие по их реконструкции должно быть согласованно с КГИОП, что затрудняет ремонт конструкций. В прошлом году ДП писали, что на «Красном треугольнике» регулярно происходят пожары, обрушения и другие ЧП. В данный момент уже несколько корпусов обрушились, другие находятся под угрозой обрушения.

В декабре 2022 года рабочая группа Совета по сохранению культурного наследия при городском правительстве рассмотрела результаты историко-культурной экспертизы завода. «Красный треугольник» может стать объектом культурного наследия регионального значения, но большая его часть уже разрушена и не подлежит восстановлению. Пока экспертиза рекомендовала поставить 61 корпус «Красного треугольника» под государственную охрану.

Таких депрессивных зон в Питере очень много. Требуют особого внимания закрытые, выключенные территории, которые вообще не развиваются. Например, 17-я линия Васильевского острова – ЛПО «Эскалатор»; завод Нобеля; измайловская перспектива; Кировский завод; Невская мануфактура и другие. Промзона «серого пояса» наделена уникальными характеристиками, которые важно учитывать и системно подходить к каждому объекту.

Редевелопмент промзон

Редевелопмент «серого пояса» Санкт-Петербурга – тренд последних лет. Застройщики хотят осваивать промышленные территории, однако без участия властей это происходит ситуативно и поверхностно.

Стоит отметить, что недвижимость, построенная в рамках редевелопмента имеет важные преимущества «серого пояса» – новостройки возводятся близко к центру культурной столицы, а также к крупным автомагистралям: Московский проспект, Лиговский проспект, проспект Обуховской Обороны. Жилые дома в такой зоне без дополнительных вложений получают доступ к главным транспортным узлам и развязкам.

Для успешного преображения пустующих территорий важно проводить комплексную реновацию промышленных зон. Это значимая финансовая нагрузка, которая непосильная для собственников территорий. Несомненно, данную тему необходимо рассматривать и поднимать на уровне местных властей. Администрация должна быть активным участником редевелопмента, начиная с помощи в разработке концепции застройки и согласовании документации.

Таким образом, для успешной реализации проектов на территории «серого пояса» необходимо учитывать массу специфических факторов, понимать и оценивать риски проекта.

Программа комплексного развития территории (КРТ) Санкт-Петербурга

Эффективным инструментом для включения государства и застройщиков в преображение промзон является следование масштабному плану КРТ.

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это освоение пространства путем сноса старых зданий и постройки новых или реконструкции.

В 2020 году в регионах России приняли закон о комплексном развитии территории, а в 2022 году КРТ законодательно оформили в Петербурге. В конце июня прошлого года в окончательном чтении приняли закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». Городской закон о КРТ разработан как развитие федерального законодательства. В данный момент в культурной столице могут сносить здания 1957-1970-х годов и передавать эти участки девелоперам под освоение.

Программа комплексного развития территорий Петербурга способна наиболее планомерно и грамотно обеспечить потребности города. КРТ – это не только новое жилье, но и обновление городского пространства, которое позволит создать новые рабочие места и улучшить социальную инфраструктуру.

Для развития «серого пояса» КРТ особенно актуальна. Дать толчок в полномерном и системном развитии может лишь комплексная стратегия. Иначе территория в будущем хаотично застроится домами, которые станут соседствовать с заброшенными заводами и аварийными зданиями.

Девелоперы, которые оптимистично настроены на развитие промзон, уже столкнулись с множеством проблем, в частности излишняя зарегулированность юридическими нормами, высокая стоимость подготовки процесса, множество охраняемых объектов культурного наследия и повышенное внимание активистов. Еще в августе прошлого года ДП писали, что «Законодательством установлена принципиальная возможность «запуска» проектов КРТ жилой застройки. На первоначальном этапе речь может идти о подборе пилотной территории для апробации применения положений закона. Решения о КРТ будут приниматься правительством Петербурга».

Все это ставит под вопрос обновления даже самых перспективных территорий. Из-за этого застройщики с осторожностью подходят к проектам в «серой зоне». Проработка относится к концепции жилых домов и инфраструктуре. Эта показано в исследовании «Урбаники», что большая часть новых застроек в «сером поясе» относится к «комфорту» и «бизнес» -классу. Покупатели квартир в дорогом сегменте требовательны к качеству городской среды и создаваемым многофункциональным открытым пространствам для досуга и спорта. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям и запросам на кастомизацию объектов строительства. Застройщики, повышая класс своих проектов, строят школы, скверы, детские сады, больницы.

Будущее у промышленных территорий однозначно есть, в частности из-за того, что государство активно взялось за освоение депрессивных зон Петербурга. Однако подходы к развитию «серого пояса» должны быть гибкими, чтобы работать с территориями, у которых разные функции, собственники и проблемы. Важно вести диалог со всеми участниками: девелоперами, властью, архитекторами, урбанистами, жителями города и слышать мнения каждого.