Почему дорожают квадратные метры

Профессионалы рынка уверены, что тенденция к увеличению стоимости жилья сохранится и в 2012-м. Что же приводит к такому росту цен на новые квартиры?

Сами петербуржцы уже даже не удивляются такому развитию событий и воспринимают рост цен на жилье как что-то неизбежное. А вот ответить на вопрос, что именно приводит к такому повышению, многие затрудняются. Самые распространенные предположения - сговор строительных компаний, которые сознательно повышают цены на квадратные метры и специально создают ажиотаж на рынке жилья.

Назвать такие версии вполне объективными, конечно же, нельзя. Так какими же могут быть причины, влияющие на стоимость новых квартир в Петербурге? В этом вопросе помог разобраться эксперт - директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий.

Выбор спикера не случаен: за последние месяцы прошлого года компания несколько раз повышала цены на квартиры в своем жилом комплексе «Северная долина».

Михаил Бузулуцкий

Выросла себестоимость

Аналитики сходятся во мнении, что это одна из основных причин удорожания квадратного метра жилья.

- У жилищного строительства есть определенный ориентир. Это себестоимость этого самого строительства. В первую очередь значение имеет рост стоимости строительных материалов, - объясняет Михаил Бузулуцкий. - В кризис 2008-2009 годов стройматериалы сильно подешевели, и затраты строительных компаний на них были ниже. Но сейчас цена на бетон, металл, электроэнергию, стоимость труда неизменно растет. Кроме того, есть еще одна составляющая строительства - стоимость капитала, то есть банковская ставка для компаний, которая тоже не уменьшается. Несмотря на то что именно строительный сектор в кризис претерпел самые серьезные потери.

Так что застройщики вынуждены работать в условиях постоянного роста цен. И для того, чтобы завтра строительные компании могли не просто из последних сил строить дома, но и развиваться, внедрять новые технологии, нужно чтобы и прибыль, которую они закладывают, тоже немного подросла. Вот и получается: тут полпроцента прибавилось, там на два выросло. Из этого и складывается динамика роста цен на недвижимость.

Повышается спрос на качественное жильё

Многие покупатели недвижимости до сих пор уверены, что жилье, которое застройщик позиционирует в сегменте массового спроса, обязательно должно быть дешевле. Это заблуждение.

- Если строящиеся квартиры позиционируются в экономклассе, это не значит, что они должны продаваться по бросовым ценам. Массовый сегмент действительно более экономичен, но он вовсе не дешевый, - продолжает Михаил Бузулуцкий.- Если брать в качестве примера проект компании «Главстрой-СПб» «Северная долина», то свой старт на рынке недвижимости Петербурга мы начинали с достаточно демократичных цен. Я бы даже сказал крайне демократичных. Сегодня компания доказала деловой общественности и, главное, потребителю, что строит качественные дома в соответствии со всеми необходимыми стандартами и требованиями закона. И главное - сдает их в срок без каких-либо задержек. То есть мы делаем качественный продукт, а значит, он более конкурентный и цена на него соответствующая.

Одна из основных тенденций, появившихся на рынке недвижимости в прошлом году и окончательно установившаяся в этом, - соотношение цена-качество приобретаемой квартиры. Для покупателя оно имеет первостепенное значение. Еще в середине 2011 года застройщики отмечали, что активно продаются только те объекты, качество которых высокое, а цена при этом адекватная.

- Наше главное преимущество заключается в том, что мы сдаем жилье в срок - около восемнадцати месяцев от момента начала строительства до сдачи дома государственной комиссии. При этом в эксплуатацию вводим сразу несколько корпусов, - говорит Михаил Бузулуцкий. - Наши покупатели придают очень большое значение местоположению дома, наличию рядом детского сада, школы, станций метрополитена и развитию наземного общественного транспорта. Даже если у них есть автомобиль. Поэтому, несмотря на то что мы действительно несколько раз за последний квартал повышали цены на квартиры в «Северной долине», объемы продаж в компании не упали. Каждый месяц продается порядка шестисот квартир, и эти объемы растут. Добавим, что с декабря и до сегодняшнего дня компания продает однокомнатные квартиры по цене 74 тысяч рублей за квадратный метр, двухкомнатные - 68 тысяч рублей и трехкомнатные - 62 тысячи рублей за «квадрат». Между тем стартовали продажи в «Северной долине» с ценами в пятьдесят тысяч рублей за квадратный метр.

Доступна ипотека и рассрочка

Эта причина увеличения роста цен на жилье действует, конечно же, не напрямую, а через рост спроса. Все больше людей могут себе позволить ипотеку, проценты по которой снижались последние годы, а застройщики, видя наплыв покупателей, поднимают цены. Многие компании привлекают покупателей и собственными программами рассрочки. Правда, в последние месяцы, учитывая возможность повторения финансового кризиса, многие банки перестали снижать процентные ставки по ипотеке, а некоторые и вовсе начали их поднимать. Но застройщики стараются сохранить условия своих кредитных программ на прежнем уровне.

- Мы сумели договориться со всеми банками-партнерами о сохранении в наших базовых ипотечных программах тех условий, которые были в прошлом году. Продолжает действовать уникальная и очень востребованная программа «Квартира в зачет», - говорит Михаил Бузулуцкий. - Но могу сказать, что сейчас мы работаем над новыми продуктами и готовим их к выходу на рынок. Так что в 2012 году мы продолжим удивлять наших покупателей и предложим им очень интересные варианты покупки жилья.

Новый кризис и инфляция

О том, что нашу страну ждет очередной виток финансового кризиса, поразившего мировую экономику в 2008-м, разговоры начались еще в прошлом году. И слухи сделали свое дело. Опасаясь общей нестабильности и обесценивания денег, многие инвесторы решились вложиться в такую надежную и постоянно растущую в цене недвижимость. И если во время прошлого кризиса стоимость жилья в Петербурге несколько снизилась, то в ожидании нового она начинает подниматься в цене. Но инвестиции в недвижимость в данный момент специалисты считают более чем оправданными.

- По итогам прошлого 2011 года цены нового жилья экономкласса поднялись как минимум на двадцать процентов по сравнению с уровнем 2010-го, - говорит Михаил Бузулуцкий. - Думаю, в 2012-м, если экономика в целом останется на том же уровне, что и сейчас, рост цен продолжится и составит в сегменте жилья экономкласса до двадцати процентов. В пользу этого прогноза говорит и тот факт, что объем предложения жилья на петербургском рынке не увеличивается.

Что касается инфляции, то этот вполне объективный фактор всегда влиял и будет влиять на стоимость квадратных метров. Так что рост цен на квартиры на уровень инфляции все специалисты называют вполне нормальным и даже необходимым явлением.

Подводим итоги

Мы перечислили лишь основные факторы, влияющие на увеличение стоимости недвижимости в Петербурге. На самом деле их гораздо больше, но далеко не все из них могут считаться объективными, ведь многие основаны лишь на ожиданиях и пессимистических прогнозах, зачастую не имеющих под собой никакого основания. Как бы то ни было, ясно одно: просчитать, как долго будут дорожать квартиры, невозможно. Одно понятно: причин дешеветь у них нет.

КСТАТИ: От политики никуда не деться

Многие аналитики уверены, что рост цен на жилье могут спровоцировать и предстоящие президентские выборы. С одной стороны, население опасается перемен и стремится обезопасить свои сбережения, в том числе вложив их в недвижимость. А увеличение спроса, как мы уже говорили, приводит к росту цен. С другой стороны, именно перед выборами власти начинают активно проводить различные социальные программы, предоставляя жилье молодым семья, льготникам и очередникам. Все это косвенно тоже может повлиять на ценовую динамику рынка недвижимости.