Как правильно принять квартиру в новостройке

Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Чтобы подготовить все необходимые документы для передачи квартиры владельцу, застройщику требуется от трех до шести месяцев с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Покупатель должен явиться на осмотр жилья в течение семи дней после получения уведомления от застройщика о том, что все построено и введено в эксплуатацию, и можно приступать к приемке. Квартира может быть передана и досрочно, если это прописано в договоре. Если же вы выявили недостатки, то передача осуществляется после их устранения застройщиком.

Акт приема-передачи квартиры необходим для последующей регистрации права собственности на квартиру и является тем документом, который подтверждает, что все отношения с застройщиком по строительству дома закончены. После чего вы можете стать полноправным собственником квартиры.

Какие здесь могут быть проблемы у покупателя?

Основная проблема - это несоответствие красивой картинки в буклете построенному и введенному в эксплуатацию дому и тому, что было прописано в договоре. Акт приема-передачи и является тем документом, который позволяет дольщику свои права защитить.

Первый совет: когда вы приехали на объект, нашли представителя застройщика, проверили техническое состояние, обнаружили изъяны. Перекосило дверь, не работает розетка, щели в оконной раме - как быть?

Практически все застройщики предлагают провести приемку в формате, который согласован и не предполагает внесение никаких изменений, и любят вставлять в акт фразу о том, что участник долевого строительства, подписывая документ, заявляет об отсутствии претензий к застройщику.

Возникает коллизия. С одной стороны, есть дефекты, с другой – вас просят подписать документ об их отсутствии. Этот документ подписать можно, но и одновременно нужно составить дефектную ведомость или протокол замечаний, который следует подписать вместе с представителем застройщика, чтобы у него остались ваши письменные возражения. Либо – подписать в одностороннем порядке и отправить на имя застройщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Дополнительно этот документ можно привезти в офис застройщика и сдать под роспись секретарю, чтобы на вашем экземпляре осталась отметка, что документ получен.

Вычеркивать в акте фразу об отсутствии претензий нельзя, потому что Росреестр, куда вы принесете этот документ, не имеет права его принимать с помарками.

Существенные недостатки и что с ними делать?

Если вы решили не подписывать акт, то должны учитывать, что по 214 ФЗ покупатель имеет на это право только в случае существенных недостатков. А вот что такое «существенные недостатки» – этого не знает никто, поскольку это пробел в законодательстве. Возникает перспектива судебного спора, и что такое «существенный недостаток» – выносится на рассмотрение судьи.

По умолчанию такими считаются недостатки, которые не позволяют проживать в квартире. Например, разбитые окна или неработающая вентиляция.

Покупатель имеет право требовать устранения недоделок либо компенсации застройщиком ущерба. Согласно законодательству о защите прав потребителей, застройщик обязан устранить все имеющиеся дефекты.

Если в течение двух месяцев вы на приемку не явились или уклоняетесь от подписания, застройщик составляет односторонний акт. Такой акт подписывается без учета недостатков строительства объекта.

Чтобы вы могли зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, застройщик должен его зарегистрировать. Поэтому следует обращать внимание на то, что в акте должен быть указан кадастровый номер, потому что без него Росреестр не сможет идентифицировать объект.

Если рабочие застройщика, устраняя недостатки в вашей квартире, повредят другую квартиру, уже принятой по акту, платить за это, скорее всего, придется вам.

Нередко бывает и так, что дольщик принимает квартиру, и уже после подписания передаточного акта обнаруживает недостатки на объекте – порой существенные. В таком случае сначала стоит попытаться урегулировать проблему с застройщиком в досудебном порядке. Далее, если результат отрицательный, следует обращаться в судебные органы с исковым заявлением. Конечно, если акт приема-передачи подписан, существует риск отказа в иске, но большинство подобных дел разрешается благоприятно для дольщика.

КОМПЕТЕНТНО

Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и эксперт конкурса «Доверие потребителя»

- Приходить на приемку квартиры лучше в светлое время суток, так как нередко в помещениях нет лампочек. Во-вторых, с техническим специалистом, который поможет выявить важные недоделки. На семинарах, которые мы проводим на выставках, меня часто спрашивают, какого лучше взять эксперта. Главное, чтобы это был специалист компании, экспертизы которой принимаются судом. Не все, впрочем, возможно заметить при простом визуальном осмотре, даже если его производит эксперт. Какие-то дефекты, к примеру, связанные с промерзанием стен, могут проявиться только в зимнее время.

С какого момента происходит начисление оплаты коммунальных платежей в новостройке?

Многие застройщики при подписании акта предлагают заключить договор с эксплуатирующей организацией, которая назначена застройщиком до проведения конкурса по выбору управляющей компании или выбора ее жильцами. Это законно. После передачи квартиры у застройщика уже нет перед дольщиком никаких обязательств. Однако иногда в договоре с эксплуатирующей организацией оказывается пункт о том, что дольщик вносит аванс за квартплату за три месяца.

У собственников не предусмотрено обязательств оплачивать коммунальные платежи авансом. Они оплачиваются по факту потребления ежемесячно. С другой стороны, есть точка зрения, что есть понятие свободы договора, и стороны так договариваются.