Премия Рунета-2020
Санкт-Петербург
0°
Boom metrics
Общество8 февраля 2024 7:00

Повысить нельзя оставить: Рассказываем, почему льготная ипотека нуждается в реформе

Эксперт объяснил, что необходимо сделать, чтобы покупка квартиры вновь стала понятной и доступной
Фото: freepik.com.

Фото: freepik.com.

Сегодня покупка первичного жилья значительно осложнилась. Рыночные ставки по ипотеке высокие, а по льготным программам условия ужесточаются. Например, в январе банки ввели комиссии на каждую сделку. Это может дополнительно привести к росту цен на некоторые объекты жилья на 10%. Почему так происходит и что необходимо сделать, чтобы покупка квартиры в ипотеку вновь стала понятной и доступной, а цены для покупателей при этом не выросли? Об этом рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

ВЫНУЖДЕННЫЕ МЕРЫ

- Сейчас рынок первичной недвижимости переживает не самые простые времена. После роста ключевой ставки до 16% расходы государственного бюджета на субсидирование льготной ипотеки (а на нее приходится большая часть продаж «первички») существенно выросли. Особенно на это повлияла «безадресная» льготная ипотека - ее выдавали под 8%, а для получения не обязательно было работать в сфере IT или иметь детей. Причем некоторые покупатели нередко использовали ее в инвестиционных целях, приобретая по 3-5 квартир, что существенно повышало нагрузку на госбюджет, ведь льготы нужно компенсировать. В нынешних условиях правительство ищет баланс работы не только рынка жилой недвижимости, но и инвестиций во все системообразующие на сегодня сегменты экономики.

Эксперт отметил, что одним из решений стало снижение госсубсидий банкам на 0,5%, а также более строгие условия для заемщиков. Например, первоначальный взнос в сентябре прошлого года повысили с 20% до 30%, а максимальную сумму кредита снизили с 12 до 6 миллионов - даже в Москве и Петербурге, где за 6 миллионов рублей купить что-то нормальное очень сложно. В результате парадоксальным образом получение ипотеки стало сложнее именно тем, на кого в первую очередь направлена господдержка - семьям с детьми. Именно им требуются значительное по площади жилье, и именно для них вопрос первоначального взноса был наиболее критичен.

- Но самое важное для рынка событие произошло в конце декабря 2023 года - крупнейшие банки объявили, что за каждый взятый по господдержке кредит они будут брать с девелоперов комиссию в 7-11% от суммы займа. В результате девелоперы оказались перед сложной задачей - как компенсировать эту комиссию. Часть застройщиков могут даже принять решение включить эту комиссию в стоимость квартиры, повысив ее до 10%. Сделать это придется даже в ущерб продажам, чтобы сохранить финансовую модель проектов. Стоит отметить еще одно новое, с моей точки зрения справедливое, правило, по которому льготную ипотеку с начала 2024 года можно оформить только по принципу «одна квартира в одни руки».

По словам специалиста, важно, что все эти меры вводились на фоне уже эффективно работающих мер по избежанию на ипотечном рынке «перегрева». В частности, банки принимали решение о выдаче кредита на основе предельно допустимой нагрузки на заемщика. По сути, они получают информацию о его доходах и количестве кредитов, которые он уже обслуживает. Это делается для того, чтобы покупатели трезво оценивали свои возможности, а банки могли экспертно подтвердить платежеспособность клиента.

- Безусловно, меры по снижению доступности ипотеки сократят количество сделок - по разным оценкам, в первой половине этого года их число снизится примерно на 30%. Конечно, со временем спрос начнет восстанавливаться - уже во второй половине года сформируется эффект отложенного спроса.

Фото: ГК «А101».

Фото: ГК «А101».

ЭФФЕКТИВНОЕ РЕШЕНИЕ

По мнению Рустама Азизова, в нынешних условиях вопросом сохранения доступности жилья в 2024 году должно заниматься не только государство, но и все участники рынка - банки и девелоперы. Этот вопрос важен для всей российской экономики - строительный сектор является одной из ключевых ее отраслей. И чтобы сохранить привлекательность покупки жилья нужно, чтобы банкам не понадобилось вводить подобные комиссий.

- Как ни парадоксально, более прозрачным и понятным для рынка может стать повышение ставок по программам с государственной субсидией. При этом цены для конечных покупателей не увеличатся. Например, ставку по семейной ипотеке сейчас можно поднять на 1 процентный пункт, с 6% до 7%. А по «общей» программе с господдержкой, которая сегодня занимает более 50% от общего объема выданных ипотечных кредитов - на 4п.п., с 8 до 12%. При этом, покупатели квартир будут платить столько же - в отсутствие банковских комиссий девелоперы смогут направить эти деньги на самостоятельное субсидирование процентных ставок для клиентов. Конечно, если это позволит их финансовая модель, но с учетом высокой конкуренции на рынке, я уверен, что это станет одним из основных инструментов борьбы за покупателя. По моим расчетам, найти на рынке ставки по той же «общей» программе с господдержкой ниже 10% не составит труда.

В результате эксперт считает, что для клиентов повышение ставки и дальнейшее ее субсидирование застройщиками фактически означает отсутствие роста цены и первоначального взноса, а по расчетам - еще и снижение ежемесячного платежа.

То есть повышение ставок с возможностью субсидий со стороны девелоперов может самостоятельно нормализовать рынок, увеличить лимит займа с 6 до 12 миллионов рублей. для Москвы, Петербурга Московской и Ленинградской областей, а также сократить первоначальный взнос с 30 до 20% с условием сохранения тщательной процедуры скоринга заемщиков. Таким образом условия по ипотечным программам с господдержкой снова станут доступными для покупателей.