Апартаменты в Петербурге: топ-5 вопросов от покупателей

Эксперты в области недвижимости обсудили вопросы инвестирования в апартаменты.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

Прошли времена, когда с апартаментами было связано немало мифов, слухов и предубеждений. Покупатели уже неплохо понимают базовые вещи: что это за формат недвижимости, для чего он нужен и как его покупать. Однако появилось множество других, более детальных вопросов, на которые хочется получить ответы, а уже потом принимать решение о покупке. Мы пообщались с экспертами рынка и собрали самую актуальную информацию, насколько удобно и выгодно инвестировать в апартаменты. Берите на заметку!

ЧТО НАСЧЕТ ПЕРСПЕКТИВ РЫНКА АПАРТАМЕНТОВ?

По данным Смольного, в 2023 году Петербург посетило 9,4 млн туристов - это на 16% больше, чем годом ранее. Только в новогодние каникулы в начале 2024 года турпоток составил 1,1 млн человек, прирост - 10% к прошлому году. Такой рост внутреннего туризма дает надежду на развитие сегмента апартаментов. По крайней мере, в прошлом году участники рынка на загрузку апарт-отелей не жаловались. Потенциальных покупателей вдохновляет и заметный рост стоимости апартов за последние пару лет.

- Покупать апартаменты или нет - личное дело каждого инвестора. В последние годы стоимость недвижимости росла, но не стоит забывать, что в период с 2009 по 2017 год цена покупки и продажи объектов практически не менялась, поэтому можно лишь предполагать, как поведет себя рынок в дальнейшем, будет ли расти стоимость и, соответственно, доходность от сдачи в аренду. Но утверждать, что в следующие пять лет рынок также поднимется на 80-90%, я бы не стал, - считает президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Дмитрий Щегельский считает, что нельзя утверждать о повышении стоимости недвижимости в следующие 5 лет.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

КАКОЙ ДОХОД Я ПОЛУЧУ?

Главный вопрос, который волнует покупателей: какую прибыль приносят апартаменты? Тут можно исходить из двух статей: каков доход за время сдачи в аренду и на сколько выросла в цене недвижимость за время строительства и владения.

- Реальная доходность от активной сдачи апартаментов в аренду от 8 до 10% годовых. Других ставок нет. Если вам предлагают доходность 20% - это повод задуматься. Но есть и другая сторона - это пассивный доход, то есть удорожание объекта недвижимости. К примеру, начиная с 2022 года апартаменты выросли в цене примерно на 30%. Срок окупаемости апартаментов в среднем составляет 8-10 лет, - говорит президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.

А вот на вопрос, во что выгоднее вкладываться - в жилье или апартаменты, однозначного ответа нет. Все зависит от местоположения и характеристик недвижимости.

Игорь Горский оценил реальную доходность от активной сдачи апартаментов в аренду от 8 до 10 % годовых.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ РАЗМЕР ПРИБЫЛИ?

Недвижимость была и остается одним из самых надежных способов сохранить свои сбережения. Однако чтобы заработать на ней, нужно приложить усилия.

- Если речь идет о жилье, собственник сам должен заботиться о получении дохода. В случае с апартаментами это становится заботой управляющей компании. Все управление недвижимостью, поиск арендаторов и эксплуатация ложатся на плечи профессионалов. Конкретная доходность от сдачи апартов зависит от программы, которую предлагает управляющая компания. По программе «Гарантированный доход» можно заключить договор с оператором и получать выплаты независимо от загрузки отеля. Есть программы, которые учитывают загрузку и позволяют хорошо зарабатывать в сезон. Влияет на доходность и сам формат сдачи - долгосрочное или краткосрочное проживание. Играют свою роль, разумеется, и характеристики проекта: чем комфортнее в нем проживать, тем дороже аренда, - говорит председатель Комитета по гостиничной недвижимости РГУД, генеральный директор ГК PLG Марина Павлюкевич.

Марина Павлюкевич раскрыла программы, влияющие на доходность от апартаментов, в их числе «Гарантированный доход».

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

ЕСТЬ ЛИ СМЫСЛ ПОКУПАТЬ НЕ ДЛЯ АРЕНДЫ, А ДЛЯ ЖИЗНИ?

Почему бы и нет. Сегодня в Петербурге есть определенная категория покупателей, которая выбирает жизнь в апартаментах и уже не хочет возвращаться в квартиры. Это престижно и комфортно: необязательно самому делать уборку, вещи можно отдавать в химчистку, внизу ресторан, коворкинг для работы и деловых встреч, в некоторых апартаментах есть спортзалы. Довольно часто апартаменты в Петербурге покупают жители других регионов, чьи дети уехали учиться в Санкт-Петербург. В этом случае родители выбирают комфорт и безопасность для своего ребенка: в комплексе апартаментов всегда есть охрана, есть администратор на ресепшене.

КАКИЕ СПОСОБЫ ПОКУПКИ СУЩЕСТВУЮТ?

Апартаменты нельзя купить по семейной ипотеке или с господдержкой, для этого подойдут только программы на рыночных условиях, но если ставки снизятся, можно рефинансировать кредит. Также есть рассрочки, которые предлагают застройщики, например, можно внести первоначальный взнос в размере 20-30%, а остаток выплачивать частями, есть субсидированные программы банков, когда клиенты получают беспроцентный период по ипотеке до ввода объекта в эксплуатацию.

КСТАТИ

Апартаменты конкурируют с отелями и гостиницами

Номерной фонд некоторых отелей в Петербурге уже устарел, а апартаменты - это новая, современная и технологичная недвижимость, которая, кстати, имеет свою «звездность». «Звезды» для апарт-отелей не просто символы. Апарт-отели проверяет специальная комиссия, которая оценивает эргономичность номеров, качество оборудования, мебели, инфраструктуры, инженерии, отделки холлов, а главное - комфортность размещения и сервис. В Петербурге, который, кстати, называют столицей сервисных апартаментов, апарт-отели строились с учетом требований современной классификации и имеют по три-четыре «звезды».