Что будет с рынком, когда семейная ипотека исчезнет

Конец льготных программ экспертов не пугает. Фото: Виктория СОЛОДОВА.

С 1 июля семейную ипотеку хотели кардинально изменить: ставка для семей с одним ребенком должна была вырасти до 12%, а срок кредита сократиться до 15 лет. В последний момент изменения отложили. Однако отсрочка - это не отмена. С октября условия изменятся и, возможно, станут еще жестче. Что будет с рынком и ценами? На дискуссионном клубе «Комсомолки» в рамках премии «Град Петра» мы собрали мнения ведущих экспертов.

БЕЗ АЖИОТАЖА

За последние годы рынок недвижимости пережил не один всплеск спроса, когда на фоне новостей об отмене льгот и поддержки покупатели пытались «запрыгнуть в последний вагон» и купить жилье на выгодных условиях. Еще один такой ажиотаж должен был случиться перед 1 июля 2026 года, но привычный сценарий не сработал.

- По нашим оценкам, спрос мог снизиться на 15-20%, что отбросило бы рынок новостроек петербургской агломерации к показателям менее тысячи сделок в месяц в среднем. Напомню, в стабильные времена, когда работала господдержка, эти цифры были в районе 7-7,5 тысячи. При этом мы видим, что спрос на семейную ипотеку ограничен. Рынок нашел новые точки опоры. Так, в «Петербургской Недвижимости» за первое полугодие доля индивидуальных банковских программ в ипотечных сделках - траншевой ипотеки, субсидирования - выросла с 10-15 до 35-40%, - говорит директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Так что рынок ищет новый баланс. Доля семейной ипотеки снижается, а ее место занимают альтернативные инструменты - рассрочки, сделки с наличными и все те же индивидуальные банковские программы.

- Семейная ипотека в том формате, в котором она существует сегодня, постепенно исчерпывает свой потенциал. Большая часть спроса по этой программе уже реализована. Сейчас ее основная аудитория - семьи, где недавно родился ребенок или ожидается пополнение, поэтому мы не строим серьезных прогнозов на семейную ипотеку и плавно готовимся к тому, что ее не будет. Основной фокус ГК «КВС» сместился на совместные программы с банками по субсидированию ставок, рассрочки и предложения по зачету жилья. Последний инструмент показывает отличные результаты: на трейд-ин в структуре сделок компании приходится около 15%. Клиенты активно продают старые квартиры и используют полученные средства для приобретения новых. Кроме того, уже в июле мы видим рост доли стандартной ипотеки - сейчас она достигает почти 50%, а доля сделок со стопроцентной оплатой увеличилась до 10%, - продолжает коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Такого мнения придерживаются и другие участники рынка.

- Мы уже спокойно относимся к ужесточению семейной ипотеки, потому что научились работать с рыночной ипотекой. Доля таких сделок у нас сейчас составляет примерно 60 на 40, где 40% - это сделки без семейной ипотеки: субсидированные программы, траншевая ипотека и другие инструменты. Поэтому мы не боимся перемен. Доля рассрочек и стопроцентной оплаты тоже растет, все популярнее становится трейд-ин, - говорит начальник отдела ипотечного кредитования «Главстрой Санкт-Петербург» Анна Лимбах.

А ЧТО В ОКТЯБРЕ?

Изменения, которые планировались на 1 июля, с высокой вероятностью вступят в силу с октября. Вполне возможно, что они будут даже более жесткими. Впрочем, участники рынка уже относятся к ситуации философски.

- Ситуация сложилась не только на рынке - вообще в нашей стране сейчас очень интересная обстановка. Думаю, к октябрю ничего кардинально не поменяется, потому что все, кто хотел, уже все взяли, актуализировали и активизировали. Если ухудшатся условия, значит, мы как-то адаптируемся и будем все вместе жить дальше, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Весь Петербург» Светлана Тяпаева.

Рынок привык к переменам и уже не рассчитывает только на программы господдержки.

- Доля семейной ипотеки среди всех способов покупки в нашем проекте составила 60%. На стандартную ипотеку сейчас приходится лишь 15% сделок, преимущественно это программы с субсидированными ставками, но есть предпосылки, что эта доля будет расти. Есть также рассрочки, за последние месяцы выросла доля сделок по стопроцентной оплате за счет собственных средств. К планируемым изменениям в октябре мы относимся спокойно. Рынок научил нас быстро перестраиваться, и октябрь не станет исключением. Мы уже сейчас прорабатываем разные программы и финансовые инструменты, чтобы недвижимость компании DOGMA оставалось доступной, - говорит руководитель отдела продаж ЖК «Догма Юкки» Артем Дутиков.

Конечно, в долгосрочной перспективе трех - пяти лет рынок ждет серьезная трансформация. Семейная ипотека либо закончится, либо изменится до неузнаваемости, но неожиданностью это не станет.

- Последние три года мы наблюдаем устойчивую тенденцию: рынок ипотеки живет в режиме постоянных изменений. Однако, несмотря на периодические опасения относительно устойчивости на рынке недвижимости, ситуация неизменно стабилизируется, поэтому мы к этим изменениям привыкли, адаптировались, - резюмировала руководитель ипотечного центра ГК «Адвекс. Недвижимость» Нана Кукава.

СТАБИЛЬНОСТЬ - В РОСТЕ

Один из главных вопросов, который всегда волнует покупателей: а что с ценами?

Ольга Трошева приводит цифры: за первое полугодие цены в Петербурге выросли на 9%, средняя цена предложения составила 306 тысяч рублей за квадратный метр. Область выросла на 6% - до 179 тысяч.

- Цена складывается из простых составляющих: ставка кредитования, социальная нагрузка, стоимость стройматериалов. Одни параметры могут стагнировать, другие - расти. Логистика тоже дорожает, что отражается на конечной цене квадратного метра. В нашем проекте мы удерживаем стоимость до 200 тысяч рублей за квадратный метр даже несмотря на городскую «прописку» комплекса, - объясняет руководитель направления продаж проекта «Город-спутник Южный» Олег Андреев.

Кроме того, требования покупателей к недвижимости растут: качественное благоустройство, озеленение, а также безопасность становятся нормой, а значит, застройщикам необходимо в это вкладываться.

По словам Александра Габова, начальника группы продаж телематических услуг АО «РСВО», при выборе жилья для семьи фактор безопасности нельзя оставлять без внимания.

- При этом запрос к обеспечению собственной безопасности со стороны жителей есть: люди сами проявляют инициативу и обращаются в АО «РСВО» за подключением услуг проводного радиовещания, квартирной радиоточки как элемента системы информирования и оповещения, - говорит он. - Ведь в экстренных ситуациях привычные каналы связи могут оказаться недоступны: при отключении электричества перестают работать привычная для жителей сотовая связь. Случаи, когда одновременно гаснет свет, разряжается телефон и исчезает мобильная сеть, сегодня вполне реальная ситуация. В качестве надежной альтернативы можно рассматривать проводное радиовещание - оно является энергонезависимым и стабильным каналом коммуникации, когда остальное не работает. Учитывая важность своевременного и адресного оповещения, в настоящее время АО «РСВО» на основе энергонезависимой сети проводного радиовещания реализует проекты по внедрению системы оповещения через домофонную трубку, а также системы мониторинга удаленных объектов.

Один из главных вопросов, который всегда волнует покупателей: а что с ценами? Фото: Евгения ГУСЕВА.

КОНКРЕТНО

Практические советы: что делать покупателю

Не откладывать покупку

Самое лучшее время для покупки квартиры - это вчера. Цены растут системно, и к концу сентября стоимость квартиры может быть выше, чем сейчас.

Изучить варианты

Стандартная ипотека, рассрочка, траншевая ипотека, субсидирование - выбор есть. Рассмотрите все варианты, не зацикливайтесь только на семейной ипотеке.

Оценивать возможности

Сегодня люди активно используют рыночную ипотеку, в основном это небольшие суммы, в пределах 3-5 миллионов рублей. Однако важно смотреть на то, каким будет ежемесячный платеж по кредиту, потянете ли вы его.

Проверить налоговые вычеты

Это может стать хорошим подспорьем. Не стоит откладывать получение вычета до конца года.

- Сейчас налоговая присылает автоматическое заявление о предоставлении имущественных вычетов. Очень многие, особенно семейные люди, молодые мамы, многодетные, просто не видят их на своих почтах. У многих не установлено приложение «Личный кабинет налогоплательщика» на телефон, и люди пропускают трехлетний срок. Проверяйте уведомления и будьте на связи, - советует владелец бухгалтерского агентства «Гуд бух», аудитор Екатерина Лихачева.