Как проверить надежность застройщика в 2026 году

Как проверить надежность застройщика в 2026 году.

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Ситуация в экономике и на рынке недвижимости меняется стремительно, а вслед за ней меняются и критерии надежности застройщиков. Как оценить застройщика в нынешних условиях, на что обратить внимание и какие риски остаются даже при проектном финансировании? Эти вопросы обсудили эксперты в дискуссионном клубе «Комсомольской правды в Петербурге» в рамках премии «Град Петра».

ИСТОРИЯ КОМПАНИИ

История и масштаб компании долгое время оставались чуть ли не главными критериями надежности: чем старше и крупнее застройщик, тем надежнее. Однако последние годы показали, что даже гиганты с многолетним стажем могут столкнуться с трудностями, а значит, слепо доверять только этим показателям уже нельзя.

- Опыт - важный фактор, но не менее значимы масштаб и стратегия, которые компания выбирает: как она вела себя в периоды рисков, какой у нее запас прочности. Поэтому сегодня одной лишь истории недостаточно - нужно смотреть на наполнение эскроу-счетов, финансовые результаты компании. Так что надежность застройщика сегодня складывается из многих факторов: стаж, масштаб, финансовая дисциплина, открытость. Их совокупность дает реальную картину, - говорит директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Важный момент: опыт работы на рынке важен, но не сам по себе, а как свидетельство того, что компания проходила через сложные периоды и не исчезла. Для покупателя это сигнал: застройщик умеет адаптироваться.

- Нельзя убрать риски полностью - их можно только минимизировать. Если говорить об истории компании, то она важна не сама по себе, а с точки зрения проживания кризисов. Критерий надежности - это то, как компания проходила через сложные периоды начиная с девяностых. Именно эта часть истории - выполнение обязательств в трудные времена - сегодня выходит на первый план. Теперь важна способность компании держать слово, особенно когда рынок нестабилен, - добавляет управляющая строительными проектами АН «ПАН Партнер» Татьяна Волик.

СОВЕТ: оценивайте стаж компании, ее репутацию в кризисные периоды и финансовую устойчивость - это лучший показатель того, как застройщик умеет выполнять обязательства.

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ И РАСПРОДАННОСТЬ

С принятием 214-го закона и эскроу-счетов на рынке новостроек стало спокойнее, двойные продажи, несоответствия по планировкам или метражу практически остались в прошлом, но появились новые вызовы: уход западных компаний, экономическая нестабильность, кризис в строительной отрасли. Спрос упал, многие застройщики пересмотрели свои стратегии развития, и напряженность покупателей начала расти.

- Если застройщик опытный и работает с надежным банком, то это хороший знак. Банк, который выдал проектное финансирование, уже проверил застройщика, а у компаний есть масса обязательств по 214-му закону, - говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - Сейчас все оперируют понятием «распроданность», но никто не объясняет, что это значит для потребителя. На деле рискует больше всех застройщик, который просто лишится своей прибыли, из-за того что у него низкая распроданность. Он достроит объект на кредитные средства, и далее нереализованные квартиры, если они совсем перестанут продаваться, станут предметом залога банка. Этот механизм призван максимально застраховать покупателя. Сейчас застройщики действуют максимально аккуратно и консервативно в плане старта новых проектов. Эта осмотрительность - залог ответственности застройщика перед дольщиками.

По словам эксперта, мода на строительство привела к росту банкротств в отрасли, но касаются они преимущественно маленьких застройщиков в сфере ИЖС, которые не обладают достаточными компетенциями. У них нет квалифицированного финансового блока, который отслеживал бы денежные потоки и строил правильные модели сбыта.

- Одним из главнейших параметров надежности застройщика в настоящее время является его финансовая устойчивость. Рисковые проекты могут серьезно повлиять на общее состояние дел. Проектное финансирование закрывает вопрос обеспечения стройки деньгами, но любой кредит должен быть погашен. Он обязывает застройщика работать с себестоимостью и соблюдать все показатели продаж - и темпы, и стоимость, - добавляет коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко. - Тревожными симптомами могут стать приостановка проектного финансирования, очень большие скидки, задержка платежей подрядчикам и зарплат сотрудникам, переносы сроков строительства. Большой объем строительства способен превратиться в причину большой сложности с его реализацией. Пренебрежение грамотным управлением финансами может привести к печальным последствиям.

СОВЕТ: обращайте внимание на то, с какими банками работает компания, - в нынешних условиях маленькие застройщики, особенно в сфере ИЖС, это зона повышенного риска, поэтому проверяйте финансовые показатели компании, а не только ее сайт и буклеты.

Эксперты сошлись во мнении, что устойчивость застройщиков сейчас подвергается испытаниям.

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

СООТВЕТСТВИЕ ОБЕЩАНИЯМ И КАЧЕСТВО

В начале двухтысячных люди ждали только одного, чтобы дом достроили, проблемы с банкротствами и долгостроями тогда были большие. Сегодня уверенность в том, что дом сдадут, есть, но в каком виде покупатель получит свое жилье?

- Сейчас в глазах клиента критерии надёжности сместились: люди больше смотрят, выдержит ли застройщик свои обещания по поводу того, что было заявлено в проекте? Будут ли соответствовать рендеры и рекламные буклеты конечному продукту? Надёжность сегодня - это именно про соответствие обещаний, - считает коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева. - Все знают про интернет и «Дом.РФ», изучили уже и ЕРЗ, и рейтинги просрочек, но это не главное. Никакие рейтинги надежности не показывают, будет ли двор таким, как на рендере, и не укажут на детали, которые вскроются только при приёмке. Чтобы это понять, клиенту стоит поездить по стройкам, посмотреть, что уже построено, как сдано, что говорят люди. Отзывы читать полезно, но относиться к ним стоит проще: люди редко пишут о своих позитивных впечатлениях, зато почти всегда находят время, чтобы рассказать о негативном опыте. Поэтому главная задача застройщика сегодня (и новый критерий надежности) - не просто достроить, а достроить именно то, что обещал, и сделать это качественно.

- Сегодня слово «надежность» застройщика чаще всего расшифровывают через финансовые отчеты и сроки сдачи, - говорит директор агентства недвижимости «Магазин квартир» Алексей Драгунов. - Но для меня лично эта категория лежит в сугубо практической плоскости - в том, из чего сложены стены, какая шумоизоляция, вентиляция и как держатся перекрытия. И здесь, увы, картина тревожная. Массовый сегмент никогда не славился архитектурными изысками, но сейчас мы наблюдаем не просто огрехи отделки, а системное проседание строительных технологий. Доходы девелоперов сжимаются вслед за покупательской способностью, и главный удар приходится не на рекламные бюджеты, а на бетон и арматуру. Экономия становится тотальной. Парадокс в том, что в борьбе за выживание застройщики забывают: именно качество, а не низкая цена удерживает клиента в долгой перспективе. Если сейчас не остановить эту гонку на удешевление, завтра мы получим волну судебных исков от дольщиков, которые купили не квадратные метры, а головную боль.

СОВЕТ: съездите на стройку, посмотрите на уже сданные объекты застройщика, почитайте отзывы реальных жильцов: если обещанное расходится с реальностью - это повод задуматься.

ОТКРЫТОСТЬ В СОЦСЕТЯХ

Покупатели стали детальнее разбираться в том, кто строит дом.

- Сейчас за счёт большого развития соцсетей покупатели стали тщательнее изучать, кто именно стоит за строительной компанией. Интересуются сайтом, командой девелопера, разбираются в деталях: кто архитектор проекта, какое ландшафтное бюро будет выполнять благоустройство. Публичность и открытость строительной компании стали очень важны, - говорит финансовый директор бизнес-направления «Девелопмент» «Hansa Group» Дарья Деркач.

Публичность хода строительства, отчеты с площадки, живые фото - все это показывает, что застройщик ничего не скрывает, поэтому все больше покупателей обращают внимание на то, как застройщик ведет себя в информационном пространстве.

- Один из критериев, на который сейчас смотрят покупатели, это наличие контента. Если застройщик ведет социальные сети, если он показывает ход строительства, то это показатель открытости. Все люди - как современного поколения, так и более взрослые - так или иначе сидят в социальных сетях. Если застройщик может показать, как он строит, как в его готовых проектах живут люди, это в том числе определяет уровень надежности для покупателя, - говорит специалист по первичной и вторичной недвижимости АН «Цех недвижимости» Динара Насырова.

СОВЕТ: изучите соцсети застройщика: если компания регулярно публикует фото и видео со стройки, показывает не только красивые ракурсы, но и рабочие моменты, значит, ей нечего скрывать.

Покупка квартиры остается одним из главных событий в жизни россия, поэтому подходить к ней нужно с особой тщательностью.

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

ГИБКОСТЬ КОМПАНИИ

Мир стремительно меняется: то, что работало вчера, сегодня уже неактуально, поэтому застройщик, который умеет перестраиваться, быстрее реагирует на изменения и сохраняет устойчивость. Для покупателя это признак того, что компания не застряла в прошлом, а способна идти в ногу со временем.

- Девиз нынешнего времени «Меняйся или умри». Перемены происходят с огромной скоростью, рынок меняется, информация, которую мы получаем, тоже меняется. Это огромный труд - анализировать ее, не идти на поводу у хайпа, а давать то, что действительно полезно и потребителю, и застройщику. Здесь очень важна роль риелтора, его экспертность. Мы честно и уверенно рассказываем плюсы и минусы, говорим о рисках, как их избежать и минимизировать. Это и есть настоящая работа агента: не рассказывать страшилки, а предупреждать и помогать выбирать, - говорит основатель и директор АН «Атмосфера PRO» Елена Ковтун.

Экспертность агента сегодня становится своего рода фильтром надежности. Агент видит рынок целиком, знает репутацию застройщиков, понимает, где риски выше, а где ниже.

- Наша задача - подобрать объект под запрос клиента и в первую очередь обезопасить его. Часто люди обращаются к агенту, потому что им нужен источник уверенности, чтобы за них проанализировали, выбрали лучшее, подсказали, и эта уверенность в выборе становится главным результатом нашей работы, - говорит основатель и руководитель агентства недвижимости «С верой в недвижимость» Вера Кутырева.

СОВЕТ: обращайте внимание, как компания реагирует на изменения рынка, предлагает ли новые форматы работы: если чувствуете, что информации недостаточно, обратитесь к проверенному агенту - он поможет увидеть полную картину и избежать ошибок.

РЕПУТАЦИЯ ЧЕРЕЗ КОНТЕНТ

О надежности компании говорят не только вовремя сданные дома и честные рендеры, но и то, как компания общается с покупателями, какой след оставляет в их памяти. И здесь важны даже мелочи, начиная от мерча девелопера и заканчивая честными постами в соцсетях.

Как отмечает руководитель отдела маркетинга рекламно-производственной компании «ЛИССА» Егор Макаров, стимулирование создания контента самими жителями и агентствами - это не просто маркетинговый ход, а инструмент снятия ментальных страхов, которые неизбежно возникают при крупной покупке:

- Лояльность и репутация не появляются из ниоткуда. Когда застройщик или агентство мотивирует клиентов делиться опытом, то запускает цепную реакцию доверия. Это позволяет взглянуть на проект с неожиданной стороны и создать честный инфоповод, который не купишь за деньги.

Открытый диалог в социальных сетях, оперативные ответы на комментарии и демонстрация жизни реальных людей в проектах - это маркеры зрелости бизнеса. Компания, которой нечего скрывать, не боится публичности.

СОВЕТ: обратите внимание, как застройщик или агентство общается с вами вне офиса продаж. Есть ли в его соцсетях живой UGC-контент? Что дарят клиентам? Если бренд умеет благодарить и слушать - это верный признак того, что он будет ответственно строить.

ЭТО ИНТЕРЕСНО

Нейросети в помощь

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что нужно доверять новым технологиям, проверяя застройщиков.

- Сегодня есть все возможности оценить компанию всесторонне, - уверен он. - Это базовые показатели: сколько строит и построила, как быстро строит и сдает ли вовремя. Это обзоры, условия продаж, новые проекты, спецпредложения. Это построенные дома и награды. И прочее, и прочее. Где бы выкроить время на это погружение? Решение приходит само - в виде ответов нейросетей на поисковые запросы. Как к этому относиться? Положительно. Этим нужно пользоваться, но «квалифицированно». Принимайте это за первичный анализ. Далее не поленитесь проверить то, что для вас важно, поскольку языковые модели имеют свойство «галлюцинировать». И учтите, что некоторых данных может не быть. В свою очередь, эти уточнения (например, те же текущие цены и спецпрограммы по ипотеке) легко получить в офисах продаж. Осмотр уже сданных компанией домов и локаций, где идет строительство, пока ничего не заменит. Поэтому комбинируйте технологии для первичной оценки и ваши собственные впечатления.

Построить дом - полдела. Нужно еще передать его жильцам и управляющей компании в хорошем состоянии.

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

КСТАТИ

НАДЕЖНОСТЬ ПОСЛЕ СДАЧИ

Один из косвенных, но важных признаков надежного застройщика, это его понимание того, как все, что он построит, будет работать после сдачи дома. Можно использовать сложные инженерные решения, дорогое оборудование - это повышает статус проекта, но готовы ли покупатели потом все это обслуживать? Здесь ключевую роль играет сотрудничество с управляющими компаниями.

- Для управляющей компании надежность строительной компании значительно более широкое понятие, чем отсутствие банкротства и своевременная сдача дома. Финансово надежный застройщик необязательно является надежным партнером для управляющей компании и жителей, - говорит руководитель УК «Эрмитаж» Ольга Миронова. - Для нас важны, во-первых, качество строительства и передачи дома - это напрямую влияет на экономику содержания дома, финансовую нагрузку на собственников, на безопасность и комфорт проживания, а во-вторых, важна гарантийная политика застройщика, когда застройщик после ввода дома в эксплуатацию исполняет гарантийные обязательства, а именно - признает обоснованные дефекты и их устраняет.

По словам Мироновой, при таком положении выигрывают все. Для застройщика - это довольные и лояльные покупатели, готовые и дальше покупать у него недвижимость. Для жителя - это дом и место, где он живет в комфортных условиях. Для УК - текущая работа по эксплуатации дома, а не режим аварийных ситуаций и судов.

В целом надежность застройщика нужно оценивать в том числе и по истории уже построенных домов.

- Мы вынуждены быть гибкими в работе с застройщиками, потому что меняется законодательство, меняется отношение к приемке и качеству жилья. Это такая коллаборация, которая дает сильный результат, если подходить к ней с умом, - добавляет собственник УК «Фаворит» Ольга Еремина.

Однако ответственность за будущий комфорт лежит не только на застройщике и управляющей компании, но и на самих покупателях, а они не всегда понимают, во что ввязываются.

СОВЕТ: покупая квартиру, не ограничивайтесь красивой картинкой: узнайте, как устроены инженерные системы, что входит в содержание дома, сколько будут стоить коммунальные услуги.

ЭТО ВАЖНО

Что будет с ценами?

Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.

- Цены будут расти, и в Петербурге, и в области. Но в городе быстрее, потому что объём предложения сокращается и, по всей видимости, будет уменьшаться и дальше. Поэтому лучшее время для покупки, как обычно говорят, было вчера.

Вот пример: один из городских объектов, расположенный даже не в центре, за два с половиной года строительства завершил продажи практически полностью. А стоимость квартир выросла ровно в два раза. Цены растут потому, что себестоимость очень высокая, проектное финансирование дорогое, налоговая нагрузка большая, рабочая сила - тоже серьёзная статья расходов.

Кроме того, застройщики сегодня полностью строят социальную инфраструктуру: детские сады, школы, медицинские центры, пункты полиции, дома культуры, дороги. Всё это ложится в себестоимость. При этом, несмотря на рост цен, прибыль компаний уже не та, что была несколько лет назад. Рост стоимости - это не чья-то прихоть, а объективная реальность рынка.