Инвестиции в недвижимость: куда вкладывать деньги и стоит ли ждать отдачи

Жилья вводится меньше, а стоит оно дороже, поэтому люди не готовы вкладывать деньги в первый же яркий проект.

Фото: Алексей БУЛАТОВ.

На 1 августа 2026 года банковские накопления россиян достигли 64 трлн рублей. Депозиты выросли на 11% за год, а значительная их часть - вклады от 1 до 10 млн рублей сроком до года. По мере снижения ключевой ставки эти средства могут перетечь в недвижимость.

- Практически подавляющее большинство граждан сегодня переходят в категорию скрытых инвесторов, которые интересны рынку недвижимости. Потенциальный объём перетока оценивается в 31 триллион рублей, - отметил член Экспертного совета Комитета Госдумы по защите конкуренции Дмитрий Тортев.

По его словам, эти деньги ищут не спекулятивной доходности, а надёжного убежища от инфляции. При этом меняется и портрет инвестора: если в январе 2026 года на рыночную ипотеку приходилось около 2% сделок, то в июле уже 20%, а средний первоначальный взнос достиг 58%.

Когда деньги есть, начинается самое сложное - выбор подходящего объекта для вложений. И тут важно не бросаться на первый попавшийся объект, а честно ответить себе на три вопроса.

- Перед покупкой я бы ответил на три вопроса: сколько готовы вложить, за счёт чего квартира может вырасти в цене и кому потом её продавать. В проектах комплексного развития территории, таких как «Город-спутник Южный», важно смотреть, что появится рядом с домом: школы, детские сады, дороги, магазины. Всё это влияет на привлекательность квартиры и может поддержать рост её стоимости. Нужно также понимать, с кем придётся конкурировать при продаже: с застройщиком, другими инвесторами или собственниками готового жилья. От этого зависят цена и срок продажи, - пояснил руководитель направления продаж проекта «Город-спутник Южный» Олег Андреев.

Для большинства покупателей недвижимость остаётся понятным способом сохранить деньги и заработать.

- Но нужно смотреть на конкретную квартиру и условия покупки. Недавно я готовил аналитику для команды: у одной из студий цена за год выросла на 24%, чуть больше миллиона рублей. Это рост стоимости отдельной квартиры, а не средний показатель по проекту. И это ещё не чистая прибыль: учесть налоги, расходы на сделку и проценты, если покупали в кредит. Поэтому я бы не сводил всё только к сохранению денег. Заработать тоже можно, если правильно выбрать объект, понимать будущего покупателя и заранее посчитать расходы. Важно оценивать реальную цену продажи и срок, за который получится найти покупателя, - говорит Олег Андреев.

ИНВЕСТОР МЕНЯЕТСЯ

Эксперты обратили внимание на важную перемену: инвестор стал более вдумчивым, рассматривает разные варианты и выбирает лучший, не забывая о способах покупки.

- Раньше ключевыми факторами инвестиционного спроса выступали низкие ипотечные ставки и минимальный первоначальный взнос. Сегодня ситуация другая: ипотека дорогая, и всё больше сделок проходит за счёт собственных средств или с использованием длинных программ рассрочек напрямую от девелоперов со специальными скидками и отсрочками платежей. Покупатель 2026–2027 годов — это инвестор с длинным горизонтом планирования, ориентирующийся на защиту своих сбережений от инфляции и повышение инвестиционной привлекательности района в будущем, - говорит руководитель отдела продаж ЖК «Догма Юкки» федеральной строительной компании ДОГМА Артем Дутиков.

При этом Санкт-Петербург традиционно остается одним из наиболее привлекательных регионов для частных инвестиций за счет высокой деловой активности и стабильного турпотока. По словам Алексея Бушуева, коммерческого директора «Главстрой Санкт-Петербург», инвесторы сейчас ориентируются либо на долгосрочный прирост стоимости самого объекта, либо на получение регулярного арендного дохода.

- В последнем случае критически важны характеристики локации. Перспективными выглядят территории, где одновременно растут и цены, и спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду. Один из таких примеров - Кронштадт, развитие которого сопровождается увеличением туристического потока и повышением интереса к арендному жилью, - отмечает Алексей Бушуев.

Изменение инвестиционных моделей уже отражается на рынке. За последние полгода заметен существенный рост так называемой новой вторички в цене: люди продают одну квартиру, покупают другую или сразу две. Этот тренд, по всей видимости, продолжится - доля собственных средств будет расти, рассрочка останется востребованной, а стандартная ипотека будет увеличиваться.

- Люди вкладывают действительно заработанные деньги и всё чаще требуют открытости и прозрачности данных. Если раньше застройщики и управляющие компании могли размывать значительную часть расходов на эксплуатацию, владение и налоги, то теперь это не проходит,- рассуждает директор по развитию UPRO GROUP Артем Мачульский.

Эксперты дали советы, как не потерять и даже приумножить капитал с помощью недвижимости. Фото: Солодова Виктория.

ВЫБИРАТЬ ПРОДУКТ

Инвестору уже недостаточно знать только цену объекта. Без глубокой концепции и сильного продукта рассчитывать на стабильный доход не приходится. Поэтому покупателю стоит смотреть на актив не как на квадратный метр, а как на долю в реальном бизнесе - с его операционными издержками и реальной, а не обещанной доходностью.

- Инвестиции - это хорошо, когда мы инвестируем в продукт, дальше он аккумулирует нам какие-то проценты. Но важна ещё история, когда этот проект является ликвидным. Для меня как архитектора это греет глаза, когда я попадаю в хорошее, действительно продуманное пространство, которое впоследствии становится ликвидным, - говорит руководитель архитектурно-строительного бюро "Рэдикал Дизайн" Никита Репин.

По его словам, инвесторы становятся более опытными и избирательными, а на рынке идёт здоровая конкуренция между объектами. Если застройщик качественно не сделает инфраструктуру, продукт будет неликвидным на фоне соседнего.

- Любой инвестор смотрит на то, из чего построен дом и какие материалы использовались. Но помимо надёжности все хотят жить в красивых домах и здесь технологии могут серьёзно помочь архитекторам и проектировщикам. Например, из стеклопластика можно создать лёгкие и красивые элементы - колонны в стиле барокко или ренессанса, парадные, каменные лестницы, бассейны, каминные накладки. И это помогает рынку недвижимости быть более привлекательным, создавать удорожание объекта. Этот материал имеет малый вес, не гниёт и не ржавеет, а еще он безопасен, что немаловажно для человека, который выбирает объект или просто пользуется им в рамках бюджета, - говорит директор компании «Исида» Наталья Смирнова. - Стеклопластик хорошо заходит в проекты на стадии разработки: мы можем подсказать, как лучше сделать карнизы, как прикрепить балясины, как поставить балкон, чтобы облегчить нагрузку на бетонное основание здания - будь то частный дом или гостиничный комплекс.

КАКОЙ ДОХОД

Ждать золотых гор инвесторам не стоит: доходность от вложения в жилую недвижимость составляет 4–5% годовых, а если брать новостройку может быть и до 4%. Звучит скромно, особенно на фоне высоких ставок по вкладам. Но здесь важно не гнаться за сиюминутной выгодой, а смотреть вдолгую.

- В горизонте владения 5-7 лет инвестор сможет заработать на перепродаже своей недвижимости и с учетом дохода от аренды (найма) получит доходность выше инфляции. При этом фокус сегодняшних покупателей смещается в пользу новостроек, а старая вторичка (хрущёвки, брежневки, типовая панель 60–70-х годов) теряет привлекательность потому, что изменились требования к искомому жилью. При выборе объекта покупатели стали более избирательными. Для них важна не только локация и потребительские свойства жилья, но и жилого комплекса в целом, а также инфраструктуры рядом, - говорит ведущий эксперт по недвижимости ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Жулин.

Рынок переживает непростой период: высокая ставка, адресные ипотеки, дорогие деньги - всё это изменило правила игры. Заработать на обычной жилой квартире сейчас намного сложнее, чем 2 года назад: процент по ипотеке, даже льготной не покрывается сдачей в долгосрочную аренду, инвестор просто не окупает объект.

- Средняя окупаемость однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге сейчас примерно 21 год, а в процентах годовых она даёт порядка 4–5%. Причём это до вычета всех расходов: коммунальных услуг, бытового ремонта, простоев между арендаторами, которые случаются часто. Поэтому действительно заработать на квартире сейчас достаточно сложно. Тем не менее как способ сохранить капитал недвижимость по-прежнему работает и для многих остаётся самым понятным активом. Если вы выйдете на улицу и спросите любого прохожего, куда он вложит деньги, после вклада он, скорее всего, ответит: конечно, в недвижимость, - отмечает руководитель отдела по сопровождению продаж партнёрских проектов сети апарт-отелей YES Евгений Труш.

В апартаментах ситуация иная. Количество сделок по ним в Петербурге упало на 13–20%, и рынок разделился: инвестор выбирает сервисные апартаменты, а спрос на псевдожильё - апартаменты, которые продавались как квартиры, - упал. Инвесторы интересуются показателями доходности, вникают в структуру, но при более глубоком разговоре выясняется: главное для них сейчас - не заработать, а вложить деньги.

Семьи у нас часто покупают квартиры для себя, а не для вложения свободных средств.

Фото: Алексей БУЛАТОВ.

УЧЕСТЬ РАСХОДЫ

Доходность объекта - не единственное, что влияет на итоговую выгоду для инвестора. Расходы на эксплуатацию, коммунальные услуги и содержание имущества могут незаметно съесть значительную часть прибыли. Поэтому ещё на этапе покупки важно понимать, за что именно придётся платить и сколько это будет стоить через годы.

Операционные расходы растут, особенно человекоёмкие и ресурсоёмкие услуги - те, что связаны с привлечением персонала, дорожают быстрее всего. Единственный путь оптимизации - сокращение персонала, потому что за дополнительный сервис платить хочет не каждый. Клиенту важно дать право выбора сохранить объем услуги или снизить ее с учетом минимизации рисков и потери качества. Роботизация даёт качество и непрерывность, но не удешевление, - предупреждает генеральный директор «Управление комфортом» Сергей Могилевец.

Часть актива инвестора находится под управлением управляющей компании, которая отвечает за содержание общего имущества. Её задача - просчитать все эксплуатационные расходы заранее и содержать дом в надлежащем состоянии. Грамотная эксплуатация позволяет не только поддерживать комфорт проживания, но и сохранять стоимость актива в долгосрочной перспективе.

- Инвестору важно внимательно изучить договор управления, в котором закреплены тарифы и порядок их ежегодной индексации. В среднем индексация составляет 10%. Эти расходы необходимо учитывать при расчёте финансовой модели объекта, поскольку рост стоимости эксплуатации напрямую влияет на чистый операционный доход и итоговую доходность инвестиций. Мы стремимся оптимизировать затраты на протяжении всего жизненного цикла оборудования, средний срок которого составляет 5–10 лет. Однако на практике приходится учитывать внешние факторы: уход производителей с рынка, дефицит квалифицированных кадров, изменения налогового законодательства и удорожание материалов и услуг. Отдельный фактор — особенности инвестиционного жилья. В сегментах эконом- и комфорт-класса значительная доля квартир приобретается для сдачи в аренду. При этом арендаторы не всегда относятся к общему имуществу с должной бережностью, что ускоряет износ отдельных элементов здания и увеличивает расходы на их восстановление. В результате дополнительные затраты на эксплуатацию могут снижать доходность собственника - говорит генеральный директор УК «Эрмитаж», Ольга Миронова.

Оба эксперта сходятся: расходы - это часть инвестиционного уравнения, и считать их нужно до покупки, а не после.

А ЗАГОРОД?

Вкладываться в загородную недвижимость эксперты не советуют - слишком много нюансов.

- Стать загородным инвестором сейчас можно скорее случайно: купил, удачно продал и на позитиве думаешь, что делать дальше. Статистика это подтверждает: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сегодня продаётся 244 коттеджных посёлка всех классов. Для сравнения: в 2022–2023 годах их было порядка 400. С 1 марта ввели ограничения на перевод земель, и запуск новых посёлков практически остановился: если раньше выходило около 20 в год, то сейчас три. Через год-два мы можем почувствовать дефицит, - говорит Марина Шкурко.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

Петербург - не для массовых инвестиций Некоторые эксперты считают, что в Северной столице зарабатывать на недвижимости практически невозможно.

Просто вкладываться в недвижимость уже не работает. - Окупаемость 20 лет - это не инвестиции, это даже не сохранение денег в бетоне. Это желание присвоить себе гордое имя «инвестор». Коммерческая недвижимость или жилая, это как иглоукалывание: сейчас надо найти точечный объект, который выстрелит. Инвесторам стоит смотреть в другие регионы, но не в СПб и не в Ленинградскую область, и не в Москву. Конечно, в бетоне они всё равно останутся, даже если что-то случится, - считает директор агентства недвижимости «Магазин квартир» Алексей Драгунов.

С ним согласна основатель АН «Тропа.РФ», юрист и риэлтор Евгения Нестяк: Санкт-Петербург сейчас для частных инвесторов, особенно в жилую недвижимость, не самый привлекательный город. Люди перекладывают деньги в другие регионы с более высокой доходностью.

- Есть инвесторы из Северных регионов, которые покупают в Санкт-Петербурге, как для детей, так и с прицелом переехать сюда в будущем. Жители Санкт-Петербурга предпочитают покупать в южных регионах (Краснодарский край, Дагестан). Покупают как для сдачи, так и для собственного проживания в будущем. Та же ситуация и с коммерческой недвижимостью, в регионах цена за квадратный метр при покупке ниже, а сдача в аренду сопоставима с арендой в Петербурге.

СЛОВО ЭКСПЕРТУ

Алексей Муравьев, директора по маркетингу «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент»:

- Высокая ключевая ставка и дорогая ипотека изменили рынок, но не отменили главного - недвижимость остаётся самым надёжным инструментом для сохранения и приумножения капитала. Я всегда придерживался этой позиции и не вижу причин её менять. Вопрос лишь в том, как правильно инвестировать в 2026 году.

Портрет частного инвестора действительно изменился. Раньше многие приходили на рынок за быстрой прибылью - купить на котловане, продать через год. Сегодня инвестор стал осторожнее. Он выбирает готовые или близкие к сдаче квартиры, смотрит на репутацию застройщика и надёжность локации. Это разумно, ведь в условиях волатильности минимизация рисков важнее скорости.

Что это значит для рынка? Масс-маркет и комфорт-класс выигрывают у премиума и апартаментов. Покупатели ищут понятный продукт с прозрачной экономикой. Бизнес-класс и премиум больше зависят от состояния экономики, а загородная недвижимость - от инфраструктуры и транспортной доступности, которая не везде одинакова.

Лучший инвестиционный потенциал на горизонте 3-5 лет - у локаций с низкой плотностью застройки и развитой социальной инфраструктурой. Ломоносовский район, где мы работаем, - пример такой территории. Здесь есть школы, детские сады, медицинские учреждения и другая социальная инфраструктура. Всё это напрямую влияет на ликвидность и стоимость квадратного метра в долгосрочной перспективе.

Главный риск, который многие недооценивают, - дефицит качественного предложения. Застройщики выводят новые проекты медленнее, чем растёт спрос. Готовые квартиры в сданных домах вымываются с рынка первыми. Через год-два выбор в сегменте комфорт-класса может оказаться существенно уже. Те, кто вошёл в проект на этапе, когда он ещё не стал дефицитным, окажутся в выигрыше.

Недвижимость в Петербурге и Ленобласти остаётся инструментом. Просто это инструмент не для извлечения быстрой выгоды, а для долгосрочного сохранения капитала. И в 2026 году это особенно важно понимать.

КОНКРЕТНО

Новостройки – все еще инвестиционный инструмент?

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:

Недвижимость всегда рассматривалась как один из очевидных инвестиционных инструментов, а вложения в недвижимость всегда являлись самыми популярными частными инвестициями в России. Секрет успешных инвестиций – в правильном выборе ликвидного предмета инвестиций и структуризации выгодных условий покупки, это касается не только суммы сделки, но и порядка платежей. На стабильном или растущем рынках стратегии инвесторов могут быть направлены на разные цели: сохранить вложения, или заработать на коротком инвестиционном цикле через продажу, или получать стабильный доход от сдачи в аренду, и рынок недвижимости, с его разнообразием, предоставлял инвесторам возможность реализовать все виды стратегий. Текущая ситуация поменяла поведение инвесторов, часть из них ушла на другие рынки или сегменты, в том числе в банковский сектор для размещения денежных средств на депозитах. И всё же, надежней «бетона» инвестиционный инструмент пока не придуман.

Конечно, инвестиционные сделки с недвижимостью, которые в свое время могли принести 100% дохода в течение нескольких лет, ушли в прошлое. После введения проектного финансирования, когда застройщик получает деньги на строительство от банка, а средства от продажи квартир копятся на эскроу-счетах, разрыв в стоимости объекта инвестиций на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию сократился. Но покупать новостройку на старте продаж имеет смысл. Во-первых, во время реализации проекта цены всё равно растут. Во-вторых, именно в начале строительства самый большой выбор планировок, и можно выбрать наиболее ликвидный вариант. А вместо дорогой ипотеки можно использовать рассрочку – застройщики предлагают разные схемы.

Портрет инвестора изменился, и инвестиционные схемы стали более долгосрочными. Можно выделить две условных группы: одни покупают квартиры на будущее для детей, а пока те растут, имеют пассивный доход и сдают квартиру в аренду. Другие хотят защитить имеющиеся накопления от инфляции и со временем преумножить их, выбирая максимально ликвидные объекты: с хорошими планировками, близко к метро. Можно пошагово идти к поставленной цели – квартире большой площади, начав с малого, инвестиций в квартиру небольшой площади, чья стоимости будет расти вместе с рынком. Таким образом, инвестиции в недвижимость эффективно работают как способ сохранить сбережения и на длинном периоде, как инвестиционный инструмент для дохода.

- Какие локации Петербурга имеют лучший инвестиционный потенциал в горизонте 3-5 лет?

Самые лучшие локации – те, которые имеют хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру или активно развивающуюся. Прозорливый инвестор оценивает перспективу 3-5 лет, а иногда и более длительного срока и принимает во внимание будущие станции метро, строящиеся дороги и развязки, заявленные объекты инфраструктуры, которые будут формировать территории и локации в будущем.

ЭТО ВАЖНО

Недвижимость в Петербурге сегодня — это всё ещё инвестиционный инструмент или способ сохранить сбережения?

Отвечает директор по продажам федеральных проектов ГК «Самолет» Антон Гак:

- Сегодня недвижимость в Петербурге остается инструментом сохранения капитала, но подход к инвестициям становится более прагматичным. На фоне высокой стоимости рыночной ипотеки и изменения условий льготных программ покупатели внимательнее оценивают стоимость входа, ликвидность объекта и перспективы его дальнейшей эксплуатации.

Существенное значение имеют локация, транспортная доступность, качество проекта, развитие инфраструктуры и соответствие жилья реальному спросу. Кроме того, при покупке с использованием кредита необходимо учитывать стоимость обслуживания долга и сопоставлять потенциальный доход с альтернативными инструментами вложения средств.

Поэтому сегодня я бы разделил две задачи. Если речь идет о сохранении сбережений, недвижимость может выступать долгосрочным материальным активом, особенно при выборе ликвидного объекта в перспективной локации. Если цель инвестиционный доход, необходим расчет конкретной экономики сделки, включая расходы на содержание, аренду и возможную перепродажу.

СОВЕТЫ ИНВЕСТОРУ

Считайте честно. 4–5% годовых от аренды - это до вычетов. Чистая доходность 2–2,5%, окупаемость квартиры в Петербурге около 21 года.

Смотрите на три критерия: цена входа, источник роста (инфраструктура, локация) и будущий покупатель.

Проверяйте до покупки договор управления, квитанции и мощность электричества для коммерции.

Рассмотрите регионы. Юг - Краснодарский край, Дагестан — привлекает более низкой ценой входа. Петербург - не единственный вариант.

Ставка на понятные сегменты. В 2027–2028 годах могут выиграть качественные проекты в Петербурге и Ленобласти: дефицит предложения и рост стоимости метра уже заметны.

Горизонт - 5–7 лет. Быстрой прибыли нет, выигрывает тот, кто готов ждать.

Помните о налогах. Прогрессивная шкала НДФЛ от 13 до 20%, НДС при перепродаже от 20 млн рублей.

Главная мысль: недвижимость - способ сохранить капитал, но не инструмент быстрого обогащения, это игра вдолгую.