Квартирный вопрос: чем грозит собственнику аренда без налогов

как сдать квартиру, чтобы не заработать проблемы

Фото: Олег УКЛАДОВ

Фраза «сделать что-то по всем правилам закона» у русского человека, который еще помнит 90-е, вызывает головную боль и плохое настроение. Да кому хочется возиться с бумажками, когда можно все быстренько провернуть «на словах». Так же случается, когда сдают квартиру в аренду в Санкт-Петербурге. Нашли съемщиков через знакомых, показали жилье, одним – деньги, другим – ключи. Проще некуда!

Но на деле, если ограничиваться такой схемой, заботы о законных оформлениях никуда не пропадают, они просто откладываются и набирают вес. И вот когда с ними сталкиваешься уже после, камень на плечи опускается куда тяжелее, а головная боль превращается в непроходящую мигрень. И задержки с оплатой – это самые мелочи. Но обо все наглядно в сравнении «белой» и «черной» сдачи квартиру в аренду в Петербурге.

ВРАГ В ЛИЦЕ НАЛОГОВОЙ

Сдать квартиру просто. А вот сдать ее безопасно и лигитимно требует определенных усилий. Если стороны заключили даже самый плохо сделанный договор, под которым подписался владелец, они перед законом квартиранты уже чисты. А вот наймодатель не всегда. По крайней мере, пока он не оплатил налог за свой доход.

Если у сторон возникнут разногласия, то у съемщиков в кармане есть весомый козырь – налоговая. И, по словам юристов, этот козырь они используют довольно часто, когда их интересы с владельцем квартиры не совпадают.

Что делает съемщик? Он собирает документы о переводе денег (расписки), берет договор и идет в налоговую с вопросом: а перечислил ли мой арендодатель положенные 13 процентов? А дальше вашим наказанием занимаются уже госслужащие.

- В налоговой будет достаточно договора найма и расписок – это единственное доказательство, что человек платил. Наймодателю придет «письмо счастья», его вызовут, и избежать неприятностей уже не получится. У владельца потребуют неоплаченный налог и штрафы до 300 тысяч за уклонение от налогов, - говорит Юлия Гасиловская, генеральный директор территориального отделения группы компаний «Бест-недвижимость».

ЗАЛОГ, КОТОРЫЙ НЕ ПОМОГ

Договор между арендодателем и квартиросъемщиком – своего рода гарант. Там прописывают, кто за что отвечает. Если что-то сломалось, цену на ремонт забирают из залога. Но что происходит, когда сумма залога меньше, чем нужно на компенсацию?

Разберем на примере с затоплением – обычной бытовой проблемой, которая периодически случается с каждым. Жильцы ушли на работу, а в это время прорвало трубу. В квартире, где случился потоп, разбух паркет, поплыла техника и грибок пошел. А еще залили соседей снизу. У них остались пятна на потолке, отошли обои, а вода залила дорогой ноутбук, и он перестал работать. Цена ущерба – куда больше 20 тысяч, которые брали в качестве залога.

С «белым» договором, где прописано, кто несет ответственность за трубы, доказать свою правоту в суде будет несложно. С некачественным договором шансы выиграть в суде минимальные. Чья квартира – того и ответственность! В случае конфликтов квартиранты могут просто съехать, или отнести документы в налоговую. Тут мы возвращаемся к первому пункту и понимаем, как все печально. Скупой платит дважды.

СТРАХОВЩИКИ УХОДЯТ В СТОРОНУ

Застраховать свою квартиру, когда пускаешь туда посторонних людей – здоровый поступок. Кто знает, что с ней может случиться? Идеальный вариант с «белой» арендой – это вписать туда и квартирантов тоже и обезопасить себя от неприятностей.

Когда квартиру застраховали, а квартирантов впустили нелегально, то все усложняется. Если владельцу вдруг понадобилась компенсация, страховщики очень тщательно проверят случай по всем условиям страхования, которые написаны в контракте самым мелким из возможных шрифтов. И если окажется, что в квартире были не те люди, то с выплатами можно попрощаться. Если владелец решил пойти в суд, то, вероятнее всего, он привлечет внимание налоговой.

НАЛОГИ ЗА СЧЕТ ДРУГИХ

Если владелец решил сдать квартиру в аренду в Санкт-Петербурге, он всегда заинтересован в порядочных квартирантах. В черный список попадают мигранты, студенты, люди с вредными привычками – короче говоря, все, кто может после выезда оставить следы своего присутствия. Люди, которые сдают жилье «в черную» обычно выбирают сами или нанимают агентство (да, поиск квартирантов через риэлторов вовсе не гарантирует законность). Как бы то ни было, людей приходится отбирать почти вслепую, и никогда не знаешь, чем занимается по вечерам милая девушка с косичками. Более того, квартиру могут использовать в незаконных целях.

В случае с «белой арендой», и особенно, когда владелец зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, можно сдать жилье юридическим лицам. В итоге число потенциальных клиентов увеличивается, как и их надежность.

- Когда заключают договор между индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом, налоги оплачивают последние. И иногда договариваются о цене аренды «чистыми деньгами». То есть для арендодателей это может быть еще и выгодно, - говорит Юлия Гасиловская.

ВЫРЕЖИ И СОХРАНИ

Есть три пункта, по которым можно понять, что аренда «белая»:

- в договоре подробно прописаны условия и действия в случае материального ущерба; - есть акт приема и сдачи жилья, где описаны состояние помещения, его отделки, оборудования и движимого имущества; - владелец зарегистрирован как ИП или платит налог за доход от жилья.