2019-07-01T18:43:58+03:00

Что изменится для покупателей жилья в новостройках после 1 июля 2019 года

На самые острые вопросы дал разъяснения заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский
Олег Островский.Олег Островский.
Изменить размер текста:

После 1 июля нынешнего года потенциальные покупатели квартир в строящихся домах будут выбирать из нескольких групп застройщиков.

1. Застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства на собственные счета в уполномоченных банках. Это самая многочисленная часть застройщиков. Такие компании соответствуют критериям, установленным Правительством РФ, т.е. их объект имеет более 30% строительной готовности (для отдельных категорий – 15% или 6%) и более 10% проданных по договорам участия в долевом строительстве квартир, нежилых помещений и машино-мест в строящихся домах. Цены в таких новостройках, по крайней мере, в ближайшее время, существенно расти не должны.

2. Застройщики, не соответствующие вышеперечисленным критериям и перешедшие на схему привлечения денежных средств участников долевого строительства с использование счетов эскроу. Так как деньги на этих счетах будут находиться в уполномоченных банках до завершения строительства, девелоперы будут вынуждены привлекать банковские кредиты. Именно на величину процентной ставки по таким кредитам, как минимум, и вырастет стоимость квартир в таких новостройках. Это цена гарантирования возврата банками денег дольщиков.

3. Застройщики, не соответствующие установленным критериям для того, чтобы привлекать деньги дольщиков без использования эскроу-счетов, но по разным причинам не имеющие возможности привлекать кредитные средства уполномоченных банков. Это самая рискованная для потенциальных покупателей группа. В настоящее время разрабатываются механизмы оказания им помощи за счет кредитных средств полученных в АО «Банк ДОМ.РФ», Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства или организаций, созданных субъектами РФ.

4. Застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных домов за счет собственных или заемных средств и осуществляющие продажи квартир после ввода объекта в эксплуатацию. Это самый надежный способ приобретения квартир в новостройке, но надо понимать, что цена в таких домах будет существенно выше, чем в аналогичных, строящихся с привлечением денег дольщиков. По такой схеме работает лишь несколько застройщиков.

5. Застройщики, завершающие строительство многоквартирных домов по схеме жилищно-строительных кооперативов. Учитывая, что по такой схеме можно работать при условии получения разрешения на строительство только до 1 июля 2018 года (в настоящее время такой способ привлечения денежных средств застройщиком исключен из 214-ФЗ) количество таких новостроек невелико. Обращаю внимание на то, что с октября 2019 года ЖСК, осуществляющие за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязаны размещать соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Тем не менее, схема ЖСК, несмотря на многочисленные принятые изменения в законодательство в последнее время, остается достаточно рискованной.

О каких изменениях в законодательстве после 1 июля 2019 года важно знать участникам долевого строительства?

1. Все застройщики, привлекающие деньги участников долевого строительства, не использующие счета эскроу, не зависимо от даты получения разрешения на строительство, обязаны делать специальные отчисления по каждому договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Это повышает степень защиты прав и интересов дольщиков.

2. Застройщики получили право заключать ДДУ в период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой объекта на кадастровый учет. Для таких договоров не применяются требования об использовании счетов эскроу и уплате взносов в компенсационный фонд.

3. Оплата застройщикам, в том числе получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по всем заключенным ДДУ производится только по безналичному расчету.

4. Расширен состав информации, которая должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Большая часть ее доступна для участников долевого строительства.

5. Требования 214-ФЗ и Закона о несостоятельности (банкротстве) распространены и на нежилые помещения площадью не более 7 м2 (кладовки) и на машино-места.

6. Если при привлечении денежных средств дольщиков применяются счета эскроу, в содержании договоров участия в долевом строительстве должны быть дополнительно предусмотрены следующие условия договора:

- обязанность дольщика уплатить цену договора на открытый в уполномоченном банке счет эскроу

- сведения об уполномоченном банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона)

7. В таком случае в договор не включаются:

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

- положения о том, что земельный участок и строящийся на нем объект находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.

8. У участника долевого строительства, если денежные средства в счет уплаты цены ДДУ были внесены на счет эскроу, появляются дополнительные основания для отказа в одностороннем порядке от договора участия в долевом строительстве:

- наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику и строящихся на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога.

- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства

- вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.

Обращаю внимание, что при наступлении оснований для отказа дольщика от ДДУ, обусловленных требованием кредитора досрочно исполнить обязательства по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан уведомить банк, в котором открыты счета эскроу, и разместить такую информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней. А банк, в свою очередь, в течение 10 дней информирует дольщика – владельца эскроу-счета о наличии таких оснований для одностороннего отказа.

9. В свою очередь у дольщиков появляются дополнительные основания для прекращения договора счета эскроу по договору участия в долевом строительстве:

- при расторжении договора участия в долевом строительстве;

- при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке

10. Дополнительным плюсом для дольщиков является усиление контроля деятельности застройщика со стороны Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства и уполномоченных банков. Это в какой-то мере компенсирует то, что с 2019 года органами исполнительной власти, осуществляющими в регионах надзор и контроль долевого строительства, плановые проверки в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, не проводятся. В тоже время основания для проведения внеплановых проверок застройщиков расширены.

Что нужно знать потребителю о счетах эскроу:

1. Участник долевого строительства не может сам выбрать банк, в котором он откроет счет эскроу. Выбор уполномоченного банка – прерогатива застройщика.

2. Счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора банковского счета, который заключается между банком, застройщиком и участником долевого строительства.

3. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве.

4.Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

5.Срок условного депонирования денежных средств на счетах эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанный в проектной декларации.

6. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются.

7. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

8. В случае возникновения проблем у банка, в котором дольщиками открыты эскроу-счета, им гарантирован возврат вложенных ими денежных средств за счет специального агентства по страхованию вкладов, но в размере, не превышающем 10 млн.руб.

Подготовил Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также