Выгодно ли быть собственником жилья

Новостройки развалятся через десять лет

Неисправные лифты, текущие трубы, трещины в стенах и отваливающаяся облицовка. В таком состоянии находится каждый второй жилой дом моложе десяти лет. Из-за строительных дефектов в квартире теплеют не все батареи, а маломощные насосы не могут закачать воду на верхние этажи домов.

Как такая ситуация возможна? Все просто. Созданная застройщиком и зависимая от него коммерческая управляющая компания благополучно принимает дом на баланс и «прикрывает» инвестора до момента истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и все дефекты «достаются» собственникам квартир. После истечения гарантии именно они будут нести расходы на ремонт крыши, труб и подвалов, качество которых зависит как раз от застройщика.

- Например, гарантия на дома, построенные до 2005 года, составляет всего два года, - говорит председатель ТСЖ «Нева 68» Алла Федорченко. - Если учесть, что процесс заселения не быстрый, то когда жильцы заселяются в свои квартиры и обнаруживают дефекты, срок гарантии уже заканчивается, - И вообще непонятно, откуда взялись эти сроки? Получается, что строители гарантируют, что два года дом не развалится, а дальше что? Гарантия должна распространяться на весь срок эксплуатации.

Петербургские суды завалены исками от жильцов новостроек к компаниям, которые возвели их жилище. Заставить застройщика устранить дефекты очень сложно. Для этого нужно провести независимую экспертизу (ее стоимость для многоквартирного дома порядка 100 тысяч рублей), доказать, что при строительстве или проектировании действительно были допущены ошибки.

- Если старому жилому фонду капитальный ремонт требуется через 25-30 лет и для этого созданы различные адресные компании, то новые дома нужно будет капитально ремонтировать уже лет через десять. А вот на какие средства - непонятно, - продолжает Алла Федорченко.

Имущественный вопрос

Он один из самых сложных и важных. Ведь только собственники могут решать, что делать с общим имуществом дома. Правда, каждый хочет использовать его с выгодой для себя. Чтобы спорных ситуаций не возникало, важно знать, что:

1. Доля каждого собственника помещения в праве собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Например, в доме имеется три квартиры размером 100, 150 и 250 квадратных метра. Тогда собственнику первой будет принадлежать 20 процентов общего имущества, собственнику второй – 30, собственнику третьей - 50%. Эти доли остаются неизменными при любых обстоятельствах.

2. Право собственности на отдельное помещение в доме и на долю в общем имуществе этого дома неразделимо. Это означает, что при покупке квартиры к ее владельцу автоматически переходит и доля в общем имуществе многоквартирного дома. Свою долю нельзя продавать, дарить, менять, закладывать отдельно от самого помещения.

3. Долю в общем имуществе нельзя выделить. Например, отгородить на чердаке и затем самостоятельно использовать причитающееся количество метров.

4. Размер общего имущества можно увеличить, но только проведя реконструкцию в доме. Если после этого появляются новые самостоятельные помещения, то они, продолжая оставаться общей долевой собственностью всех жильцов, уже не будут общим имуществом многоквартирного дома и могут использоваться как долевая собственность.

5. Общее имущество в доме может использоваться в интересах всех собственников (например, предоставляться в аренду для получения дохода, который затем использовался бы в общих целях).

Все должно быть под контролем

Беда большинства ТСЖ в том, что жильцы разрозненны. Порой даже не знают друг друга. И уж тем более не подозревают, что делается в их товариществе. Варятся в собственном соку, сражаются лишь за свои частные интересы. Такой образ жизни только на руку мошенникам. Создается ТСЖ, которое действует не в интересах дома, а отдельных жильцов. А сместить недобросовестного председателя бывает ох как сложно.

Рекомендации рядовым членам товарищества по контролю над правлением ТСЖ

1. Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит.

2. Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте руководителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой, даже самый добрый дядя не будет «рубиться» за ваши интересы на 100 процентов. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок…

3. Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все кричат и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте руководителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения.

4. Общайтесь! Поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все так же, как вы знаете ежедневно все о своей семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам мало, требуйте установки второй и третьей…

5. Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышалось, а стоимость уменьшалась. Совершенству нет предела. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в «хрущевках» не потому, что жители платят мало, а потому, что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.